브리티시컬럼비아주 대법원은 당초 잔금 기일로부터 약 5년이 지난 시점에 건축업자에게 신축 주택을 845,000달러(GST 별도)에 매도하는 거래를 완료하라고 명령하였습니다. 해당 부동산은 사용승인을 받지 못한 상태였고, 해결되지 않은 시공 하자가 남아 있었으며, 신축 주택 보증은 매수인들이 입주하기 전에 이미 개시되어 있었습니다.
Adeyemi v. Industrial Radiator Co. Ltd., 2026 BCSC 1787 사건에서 법원은 매매계약이 인터넷 서식으로 작성되었음에도 여전히 집행 가능하다고 판단하였습니다. 법원은 계약의 특정이행을 명령하면서, 남아 있는 하자와 그 밖의 의무를 반영하여 매매대금을 감액하였습니다.
부동산 매매가 분쟁으로 번진 경위
Industrial Radiator Co. Ltd.는 브리티시컬럼비아주 Duncan에 주택을 건축하였으나, 필요한 지반공학 서류가 아직 갖추어지지 않아 사용승인을 받지 못한 상태였습니다.
2020년 6월, Opeyemi와 Faye Adeyemi는 매월 점유료를 지급하는 약정에 따라 해당 부동산에 입주하였습니다. 이후 두 사람은 2020년 8월 26일 845,000달러(GST 별도)에 매매계약을 체결하였으며, 잔금 기일은 2021년 6월 30일로 정하였습니다.
매수인 중 한 명이 온라인 서식을 사용하여 작성한 이 계약은 건축업자에게 특정된 시공 하자를 보수하고 신축 주택 보증을 제공하도록 요구하였습니다.
잔금 기일이 다가왔을 때에도 건축업자는 사용승인을 받지 못하였고 필요한 보수도 마치지 못한 상태였습니다. 당사자들은 계약금 지급, 월 점유료, 각자의 계약상 의무를 두고도 의견이 엇갈렸습니다.
비공식 계약이 집행 가능하다고 본 이유
Industrial은 계약 내용이 지나치게 불확정적이어서 집행할 수 없다고 주장하였습니다.
법원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 계약서에 작성상의 문제가 있기는 하였지만, 당사자, 부동산, 매매대금 및 계약상 의무는 충분히 확정적으로 특정되어 있었습니다.
다툼이 된 조항 중 하나는 월 점유료에 관한 것이었습니다. 매수인들은 그 금액이 매매대금에서 공제될 것이라고 생각하였으나, 서면 계약은 그 금액이 주택 가격에 포함되지 않는다고 명시하고 있었습니다. 법원은 서면 조항대로 집행하였습니다.
이 판결은 당사자가 직접 작성한 계약도 그 조건이 불완전한 경우에조차 구속력 있는 의무를 발생시킬 수 있음을 보여 줍니다. 또한 약정 내용을 정확하게 문서화하지 않았을 때 따르는 재정적 결과도 드러냅니다.
건축업자가 계약을 해지할 수 없었던 이유
Industrial은 매수인들이 2021년 6월 30일까지 매매를 완료하지 못하였으므로 계약이 종료되었다고 주장하였습니다.
그러나 법원은 Industrial이 다음과 같은 점에서 본질적 불이행(essential default) 상태에 있었다고 판단하였습니다.
- 사용승인을 받지 못한 점
- 계약이 요구하는 완전한 신축 주택 보증을 제공하지 못한 점
- 합의된 시공 하자를 해결하지 않은 채 남겨 둔 점
- 부담 없는 소유권을 이전하는 데 필요한 조치를 마련하지 못한 점
법원은 건축업자가 잔금 이행 전에 사용승인을 받아야 한다는 묵시적 계약 조항이 있다고 인정하였습니다. 또한 법원은 계약이 예정한 보증이 2018년에 개시된 보험증권에 따라 남아 있는 보장이 아니라 완전한 신축 주택 보증이라고 판단하였습니다.
2021년 6월 30일에 잔금을 이행할 준비가 되어 있던 당사자는 어느 쪽도 없었습니다. 그러나 계약은 기한을 계약의 본질적 요소(time of the essence)로 정하지 않았고, Industrial이 약 1영업일의 통지 기간만 두고 잔금 이행을 요구한 것은 불합리하였습니다. 법원은 Industrial의 행위가 계약의 부당한 이행거절(repudiation)에 해당한다고 결론지었습니다.
매수인들이 2,500달러의 점유료를 한 차례 지급하지 않았다는 사실이나 별도의 타운하우스를 매수하였다는 사실만으로 매수인들이 거래를 포기하였다는 점이 입증되지는 않았습니다.
특정이행과 매매대금 감액
법원은 특정이행을 명하여, Industrial이 부동산 이전에 갈음하여 손해배상금을 지급하는 대신 매매 자체를 완료하도록 하였습니다.
매수인들은 5년 넘게 그 주택에 거주하며 자녀를 키워 왔습니다. 법원은 해당 부동산이 이 가족에게 특별한 의미를 지니며, 매수인들이 별도로 매수한 임대용 타운하우스는 적절한 대체물이 될 수 없다는 점을 받아들였습니다.
법원은 입증된 보수 공사와 사용승인을 받는 데 필요한 공사에 대하여 31,500달러를 인정하였고, 주택 보증 개시일을 정정할 수 없는 경우에는 10,000달러를 추가로 인정하였습니다.
법원은 재산세와 시 공공요금에 대하여 건축업자 몫으로 정산되는 약 25,000달러를 반영한 후, 매매대금을 순액 기준으로 16,500달러 감액하도록 명령하였습니다. 건축업자가 주택 보증 제공기관으로부터 필요한 확인을 받는 경우 그 감액분은 6,500달러로 줄어들게 됩니다.
법원은 2026년 9월 21일 판결일로부터 3개월 이내에 잔금을 이행하도록 명령하였습니다.
건축업자와 매수인에게 주는 시사점
이 결정은 해결되지 않은 시공 하자, 사용승인, 보증 의무가 건축업자가 잔금 이행을 고집하거나 매매계약을 해지할 수 있는지에 영향을 미칠 수 있음을 보여 줍니다.
또한 집행 가능한 부동산 계약은 상당한 지연이 있더라도 유지될 수 있으며, 부동산이 매수인에게 특별한 의미를 지니는 경우 특정이행이 여전히 인정될 수 있다는 점도 보여 줍니다. 이러한 쟁점은 부동산 분쟁 및 소송에서 자주 발생합니다.
잔금 이행 전에 입주하는 개인 간 매매에서는 계약금, 점유료, 보수, 인허가, 보증 범위를 규율하는 명확한 계약 조항이 특히 중요합니다.
ATAC LAW는 계약 이행, 시공 하자, 부동산 매매계약을 둘러싼 분쟁을 포함한 건설 소송 및 부동산 분쟁에서 건축업자, 개발사업자, 부동산 소유주, 매수인을 대리합니다.
