하나의 계약에 따른 각 필지별 건설 유치권 등록

분쟁 개요

한 가족이 먼저 분할될 예정인 토지 위에 각각 캐리지 하우스(carriage house)가 딸린 주택 두 채를 짓도록 건설회사에 의뢰하였습니다. 토지가 분할되고 주택이 대부분 완공되었으며, 소유주들은 회사에 수백만 달러대 초반의 금액을 지급한 상태였습니다. 그 후 회사는 아직 미지급되었다고 주장하는 잔액에 대해 새로 생긴 두 필지에 각각 유치권을 등록하였고, 소유주들은 두 유치권을 모두 소유권에서 말소하기를 원하였습니다.

당사자들의 입장

소유주들은 두 건의 유치권 청구와 그에 상응하는 소송계속 증명서의 말소를 신청하고, 「건설유치권법」(Builders Lien Act)제45조에 따른 과태료 부과를 구하였으며, 시공업체가 기한을 넘겨 유치권을 등록하였다는 점을 포함하여 여러 근거를 제시하였습니다. 그중 하나는 제16조(1)로, 이 조항은 둘 이상의 필지에 대한 개량 공사에 관하여 단일 계약을 체결한 청구인은 “유치권이 계약의 형식을 따르도록 선택할 수 있다”고 규정하며, 소유주들은 이를 두 필지 전체에 대해 하나의 유치권을 요구하는 것으로 해석하였습니다. 또 다른 근거는 법정 서식 중 유치권 청구인의 성명과 주소를 기재하도록 요구하는 번호 단락에 이를 누락하였다는 점이었으며, 소유주들은 이와 관련하여 Nita Lake Lodge Corp. v. Conpact Systems (2004) Ltd. 판결 을 근거로 같은 법의 엄격한 준수를 주장하였습니다.

시공업체는 민사청구통지서가 두 유치권의 합계가 아닌 유치권 하나의 금액을 청구액으로 기재하였으므로, 자신의 소송서면이 청구 내용에 관한 의문을 모두 해소하였다고 주장하였습니다. 시공업체는 Coastal Building Products Div of Laurus Manufacturing and Sales Inc. v. Gill 판결을 원용하였는데, 그 사건에서는 두 부동산에 대해 각각 전액의 유치권이 등록되었고 소송서면이 마찬가지로 청구 금액을 명확히 하였습니다. 서식에 관하여 시공업체는 「해석법」(Interpretation Act)제28조(1)을 원용하였는데, 이 조항은 법정 서식과의 차이가 “실질에 영향을 미치지 않고 오도하려는 의도가 없는 경우 사용된 서식을 무효로 하지 않는다”고 규정합니다. 시공업체의 명칭과 주소는 각 서식의 전문에는 기재되어 있었으나 번호 단락에는 기재되어 있지 않았습니다.

법원의 판단

법원은 제16조를 허용 규정으로 해석하여 신청을 기각하였으며, 하나의 유치권이었다면 청구 금액이 더 명확했을 것이라는 이유만으로 허용적 표현인 “할 수 있다(may)”를 강행적 표현인 “하여야 한다(must)”로 해석하는 것을 거절하였습니다. 법원은 다른 사실관계, 예컨대 당사자가 자금 조달이나 매각을 위해 유치권을 신속히 말소해야 하는 경우에는 각각 전액에 대한 복수의 유치권을 등록하는 것이 부당하거나 절차 남용에 해당할 수 있다고 언급하였습니다.

서식에 관하여 법원은 「해석법」(Interpretation Act)제28조(1)을 적용하여 해당 누락이 중대하지도 않고 오도적이지도 않다고 판단하였으며, 기재된 유치권 청구인이 실재하지 않았던 판례들과 이 사건을 구별하였습니다. 법원은 각 부동산에 수행된 공사나 어느 부동산의 순자산가치에 관한 증거가 없다는 이유로 한 부동산에서 유치권을 말소해 달라는 예비적 청구를 거절하였고, 본안 결과에 따른 소송비용을 명하였습니다. 두 유치권과 두 소송계속 증명서는 모두 소유권에 그대로 남았으며, 잔액에 대한 시공업체의 담보는 온전히 유지되었습니다.

유치권 청구인과 복수 필지 소유주를 위한 핵심 시사점

• 청구 금액은 서식에, 그리고 소송서면에서 다시 한 번, 단일 금액으로 기재하여야 합니다. 민사청구통지서는 두 유치권의 합계가 아닌 유치권 하나의 금액으로 청구를 특정하였으며, 이로써 담보를 이중으로 청구한다는 주장에 대한 답이 되었습니다.
• 등록 전에 모든 필지에 대해 하나의 유치권을 등록할지, 각 필지에 대해 별도의 유치권을 등록할지 결정하여야 합니다. 제16조(1)은 허용적으로 규정되어 있어 이 사건 기록상으로는 두 방법 모두 가능하였으며, 단일 유치권 절차를 설명하는 정부 안내서는 법령의 효력을 갖지 않습니다.
• 법정 유치권 청구 서식의 모든 번호 단락을 작성하여야 하며, 서식 전문에 이미 기재된 정보도 이에 포함됩니다. 이 사건의 누락은 중대하지도 오도적이지도 않다고 판단되었으나, 기재된 유치권 청구인이 실재하지 않았던 경우에는 제28조(1)이 도움이 되지 않았습니다.
• 각 필지의 가치와 수행된 공사에 관한 증거는 여러 필지 중 한 필지에서 유치권을 말소하려는 경우 반드시 제출하여야 합니다. 법원은 어느 부동산에 얼마만큼의 공사가 이루어졌는지 알 방법이 없고 어느 부동산의 순자산가치에 관한 증거도 없다는 이유로 배분을 거절하였습니다.

본 신청의 결과는 유치권 청구의 문언, 소송에서 이미 제출된 소송서면, 그리고 심리 당시 법원에 제출된 자료에 따라 결정되었습니다. 유사한 신청이라도 다른 결과에 이를 수 있습니다.

ATAC LAW는 브리티시컬럼비아주의 건설 분쟁에서 소유주, 시공업체, 하도급업체 및 공급업체를 대리하며, 여기에는 건설 유치권 청구와 이를 소유권에서 말소하기 위한 신청이 포함됩니다.

Mike C. Stewart 변호사가 유치권 청구 말소 신청에서 유치권 청구인을 대리했습니다.