현상 유지(as is, where is) 조항에서의 고지 의무와 무허가 개축

분쟁 개요

한 회사가 두 번째 매장을 열기 위해 상업용 점포 한 곳을 임차했습니다. 해당 점포에는 임대인이 건물을 취득하기 전에 설치된 메자닌(중이층)이 이미 있었고, 회사는 시가 사용승인과 영업허가를 발급하기 전까지 영업을 개시할 수 없었습니다. 이러한 승인을 받으려면 메자닌을 철거해야 했으므로, 회사는 공사비를 부담하고 그만큼의 바닥 면적을 잃었으며, 점포 전체에 대한 임대료를 계속 지급했습니다.

당사자들의 입장

임차인은 과실에 의한 부실표시 및 상업용 임대차계약위반을 이유로 메자닌 철거 비용과 임대료 감액을 청구했습니다. 임차인은 임대인이 메자닌이 무허가라는 사실을 알았거나 알았어야 했음에도 이를 고지하지 않았고, 명시된 바닥 면적에 메자닌이 포함되어 임대료에 반영되었으므로 적법하게 점유할 수 없는 면적에 대해 임대료를 지급하고 있었다고 주장했습니다. 임차인은 캐나다 대법원이 Queen v Cognos Inc. 판결([1993] 1 S.C.R. 87)에서 제시한 다섯 가지 요건에 따라 청구를 구성했으며, 계약 체결 당시 무엇을 이해하고 있었는지에 관한 자사 이사의 증거에 의거했습니다.

임대인은 체결된 문서에 근거해 청구에 맞서면서, 자신은 무조건부 매수 청약으로 건물을 매입했고 임차인이 문제를 제기하기 전까지 메자닌의 허가 상태를 알지 못했다고 주장했습니다. 임대 청약서는 점포를 「있는 그대로」(as is) 인도하고 기존 개량물은 「발견된 상태 그대로」(as found) 인수하는 것으로 정했으며, 임대차계약은 점포를 「현상 유지」(as is/where is) 조건으로 제공했습니다. 임대차계약은 또한 임차인이 자신의 비용으로 임차 개량 공사, 자신의 공사에 필요한 인허가, 관련 법령 및 조례 준수에 대한 책임을 지도록 하고, 임대인이 임대차계약 외에는 어떠한 진술도 하지 않았다고 기재했습니다. 임대료가 면적에 따라 산정되지 않고 월 고정 금액으로 표시되어 있었으므로, 임대인은 사용 가능 면적이 줄어들어도 임대료는 줄지 않는다고 주장했습니다.

법원의 판단

법원은 임차인의 청구에서 세 가지 결함을 지적하고 청구를 기각했습니다. 법원은 임차인이 임대인에게 있다고 주장한 주의의무를 입증하지 못했고, 사실과 다르거나 부정확하거나 오해를 불러일으키는 진술이 있었음도 입증되지 않았다고 판단했습니다. 또한 비교 가능한 점포의 시장 임대료에 관한 증거가 제출되지 않았으므로 손해도 입증되지 않았다고 보았습니다.

법원은 「소액사건규칙」(Small Claims Rules) 제20조(2)에 따라 임차인에게 임대인의 답변서 접수 수수료와 통역 비용을 지급하도록 명령했으며, 통역 비용은 공표된 요율표에 따라 감액된 금액으로 인정되었습니다. 그 결과 임차인은 철거 비용을 떠안고, 사용할 수 없었던 바닥 면적에 해당하는 임대료를 전혀 회수하지 못했으며, 임대인의 재판 비용까지 부담하게 되었습니다.

기업을 위한 핵심 시사점

• 계약 체결 전에 기존 개량물의 허가 상태를 확인해야 합니다. 개량물이 임대차 개시 전부터 존재하는 경우, 이를 법령에 맞게 정비하는 비용은 임대차계약상 인허가, 개보수 및 규제 준수 책임을 지는 당사자에게 돌아갈 수 있습니다.
• 추정된 고지 의무에 의존해서는 안 됩니다. 이 상업적 관계에서 임차인은 임대인에게 있다고 주장한 주의의무를 입증하지 못했으므로, 인허가, 승인된 용도 또는 기존 개량물에 관한 보증을 원하는 당사자는 이를 받아 임대차계약에 기재해 두어야 합니다.
• 사용 가능 면적이 줄어들면 고정 임대료도 줄어든다고 가정해서는 안 됩니다. 임대료가 면적에 따른 조정 장치 없이 월 고정 금액으로 표시되어 있다면 사용 가능한 바닥 면적이 줄어도 임대료 지급 의무는 줄지 않을 수 있으므로, 그러한 보호가 필요한 임차인은 임대료 감액 조항을 협상해야 합니다.
• 완전합의 조항은 사건을 문서의 범위로 한정합니다. 이 기재는 형식적인 문구가 아닙니다. 협상 과정에서 받은 확약에 근거한 청구를 실질적으로 제한할 수 있으므로, 의존하려는 사항은 모두 체결된 문서에 포함되어야 합니다.

본 사건의 결과는 임대차계약의 조항과 법원에 제출된 증거에 따라 결정되었습니다. 유사한 분쟁이라도 결과가 달라질 수 있습니다.

ATAC LAW는 상업용 임대차계약과 그에 따라 발생하는 분쟁에 관하여 임대인과 임차인에게 자문을 제공합니다.

담당 변호사: Raymond Jin, ATAC LAW 변호사로서 재판에서 청구인인 임차인을 대리했습니다. 주요 업무 분야는 민사 및 상사 소송입니다.