대표 사례
전대인이 주된 임대차를 유효하게 유지할 의무
전대인이 임대인에게 주된 임대차를 해지할 사유를 제공한 경우, 전차인이 행사할 기회조차 갖지 못한 갱신 기간에 대하여 전차인에게 책임을 질 수 있습니다. ATAC LAW는 브리티시컬럼비아주 대법원 재판에서 전차인을 대리했으며, 수십만 달러대의 판결을 받아 냈습니다.
댄은 ATAC LAW의 대표 변호사입니다. The University of British Columbia (“UBC”) 로스쿨을 졸업하였고 ATAC LAW를 설립하기 전에는 형사 전문 변호사로…
Dan 변호사 소개 보기분쟁 개요
한 약사가 의료 건물 안에 약국을 열고, 의사 두 명이 운영하는 무예약 진료소와 한 호실을 함께 사용했습니다. 진료소를 나서는 환자들이 바로 옆 약국에서 처방약을 조제받았기 때문에 이 방식은 잘 운영되었습니다. 5년 임대차 기간 중 4년째에 의사들은 진료소를 자신들이 소유한 건물로 이전했고, 건물 소유주는 해당 점포를 봉쇄하고 임대차를 해지했습니다. 약국은 영업을 계속했지만, 이제 두 배의 면적을 임차하면서도 고객을 보내 주던 진료소는 없는 상황이 되었습니다.
당사자들의 입장
약국 회사는 계약 및 불법행위에 기한 청구를 제기하면서, 전대차계약에는 전대차가 이행될 수 있도록 클리닉 운영자가 주된 임대차를 유효하게 유지할 것을 요구하는 묵시적 조항이 포함되어 있다고 주장했습니다. 약국 회사는 최초 임대차 기간과 전대차계약이 부여한 5년씩 두 차례의 갱신 기간에 걸쳐 손해를 산정했으며, 전차인이 갱신 선택권을 적법하게 행사하는 경우 묵시적 조항에 따라 전대인은 주된 임대차를 갱신해야 한다는 해당 법원의 선례에 의거했습니다. 약국 회사는 그 손해액을 확장된 면적에 대해 현재 원임대인에게 지급하는 임대료와 전대차계약에 따랐다면 부담했을 임대료의 차액, 그리고 비어 있는 공간에 대체 클리닉 운영자를 유치하기 위해 지급한 금액으로 산정했습니다.
클리닉 운영자는 임대차 기간 만료 시까지 임대료를 계속 지급했고 다른 전차인들이 점포의 나머지 부분을 계속 점유하고 있었으므로, 원임대인의 재점유를 정당화할 만한 행위를 한 바가 없다고 주장했습니다. 또한 전대차계약 중 「임대인의 청구 방어 보호」(Landlord’s Protection Against Claims)라는 제목의 조항을 원용하며, 이 조항이 본 소송에 대한 완전한 항변이 된다고 주장했습니다. 아울러 특히 전차인이 전대차 갱신 통지를 한 번도 송달하지 않은 상황에서는 주된 임대차상의 갱신 선택권을 행사할 의무가 없다고 주장했습니다. 법원이 판단할 쟁점은 상업용 임대차 구조에서 전대차계약이 전대인에게 그 상위의 임대차를 유지하고 갱신할 의무를 부과하는지 여부였습니다.
법원의 판단
법원은 진료소 공간을 비우고 최소 5일 연속으로 무예약 진료소로 사용하지 않은 것은 임대차 기간 내내 점유하겠다는 약정을 위반한 것이며, 이로써 재점유가 정당화된다고 판단했습니다. 법원은 보호 조항을 주된 임대차의 두 조항을 이어 붙인 불완전한 복제물로서 문장 중간에서 끝나는 것으로 해석하고, 전차인이 전대차계약상 아무런 구제수단도 갖지 못하게 되는 효력은 인정하지 않았습니다. 전차인의 갱신 통지 기한이 도래하기 몇 달 전에 전대차계약이 이미 해지되었으므로, 손해배상은 두 차례의 갱신 기간까지 인정되어 10년이 넘는 기간의 임대료 차액에 걸쳐 산정되었습니다.
법원은 대체 운영자에게 지급한 금액이 대여금이 아니라 손해 경감을 위한 보조금이라는 점을 인정했지만, 그 임대료의 거의 전부를 부담한 것은 손해 경감에 합리적으로 필요한 범위를 넘는다고 보아 청구액의 절반을 인정했습니다. 법원은 소수주주가 약국 회사를 상대로 제기한 억압 구제 청원을 기각했습니다.
전차인과 전대인을 위한 핵심 시사점
- 전대차계약에 갱신의 연쇄를 명시적으로 확보해 두어야 합니다. 전차인의 갱신 선택권은 그 상위의 주된 임대차가 유지되는 한에서만 의미가 있으며, 전대차계약이 이에 대해 침묵하는 경우 전차인은 명문 조항에 의존하는 대신 묵시적 조항을 인정받기 위해 소송을 거쳐야 할 수 있습니다.
- 계속 점유 약정을 형식적 문구가 아닌 실제 의무로 다루어야 합니다. 임대차 기간 만료 시까지 임대료를 지급하더라도 점포를 비워 둔 임차인은 임대인에게 재점유의 사유를 제공할 수 있으며, 재점유가 이루어지면 모든 전대차계약이 주된 임대차와 함께 소멸합니다.
- 복사하여 만든 전대차계약이 그 제목이 약속하는 보호를 제공한다고 가정해서는 안 됩니다. 주된 임대차에서 문구를 대체하고 가리는 방식으로 옮겨 온 조항은 문장 중간에서 끝나고 그 내용을 이루던 세부 항목을 잃을 수 있으며, 이러한 종류의 면책 조항은 엄격하게 해석됩니다.
- 손해 경감 지출은 손해에 합리적으로 필요한 범위로 한정해야 합니다. 손해를 줄이기 위해 지출한 비용은 합리적으로 필요했던 범위에서만 회수할 수 있으므로, 상사 소송 의 당사자가 상황상 필요한 금액을 넘어 지급했다면 그 초과분은 스스로 부담하게 됩니다.
본 사건의 결과는 주된 임대차와 전대차계약의 문언 및 재판에서 법원에 제출된 증거에 따라 결정되었습니다. 유사한 분쟁이라도 결과가 달라질 수 있습니다.
ATAC LAW는 상업용 임대차 분쟁과 그에 따른 소송에서 임대인, 임차인, 전대인 및 전차인을 대리합니다.
본 사건 담당 변호사: Dan H. Griffith, ATAC LAW의 파트너로, 재판에서 전차인을 대리했습니다.
