서명되지 않은 CCDC 17의 구속력

(재판에서 회수 가능한 금액 기준). 해당 전문건설업체가 서명하지 않은 CCDC 17은 그 행위만으로 해당 업체를 구속했습니다. ATAC LAW는 전문건설업체를 대리했으며, 청구의 대부분이 기각된 후 해당 업체는 이 프로젝트에서 결국 순지급자가 되었습니다.

분쟁 개요

한 거푸집 업체가 여러 동으로 이루어진 주거 개발 사업의 건축 노출 콘크리트 공사를 맡았습니다. 이 업체가 견적을 냈다고 생각한 공사는 소유주가 기대한 공사보다 규모가 작았고, 다른 공종의 공정이 지연되자 작업팀은 타설 대신 현장에서 대기해야 했습니다. 업체는 그 차액을 청구했으나 소유주는 이를 거절했고, 몇 달 만에 업체는 현장에서 철수한 상태에서 인력 공급업체로부터 소송을 당했습니다.

당사자들의 입장

전문건설업체는 자신의 계약이 현장 투입 전날 교부되어 다음 날 아침 시공관리자의 이메일로 승낙된 자사 견적서, 공사 범위 명세서 및 표시가 된 도면 9쪽으로 구성된다고 주장했습니다. 그 전제에 따르면 발코니 화단 벽체는 계약 범위 밖에 있었고, 추가로 시공한 벽체 거푸집 접촉 면적은 추가 공사 청구의 대상이 되었습니다. 업체는 또한 미지급 기성금, 부당한 계약 해지로 인한 손해배상, 그리고 예상했던 3개월과 실제 현장에서 소요된 8개월을 비교하는 윈도우 분석으로 산정한 공기 지연에 대해서도 청구했습니다.

소유주는 계약이 자신의 시공관리자가 현장 사무소 회의 후 작성한 CCDC 17 확정 총액 계약이며, 그 회의에서 양측이 공사 범위와 가격을 모두 합의했고 전문건설업체가 「looks good」(좋아 보입니다)이라는 이메일로 회신했다고 주장했습니다. 그 계약은 각 동의 지상층부터 옥상 사이 발코니의 화단 벽체를 포함해 훨씬 많은 공사를 요구했습니다. 소유주는 「전문건설업체는 변경 지시(Change Order) 또는 변경 명령(Change Directive) 없이 공사의 변경을 수행해서는 아니 된다」고 규정한 일반조건(GC) 6.1.2를 원용했습니다. 또한 청구하려는 당사자에게 「청구 의사에 관한 적시의 서면 통지」를 하도록 한 일반조건 6.6.1도 원용했습니다. 소유주는 전문건설업체가 프로젝트에 대해 고정 가격 전액에 가까운 금액으로 등록한 유치권이 절차 남용에 해당한다며 반소를 제기했고, 예비적으로 다음 법률에 근거한 청구도 제기했습니다: 「건설유치권법」(Builders Lien Act).

법원의 판단

법원은 전문건설업체가 이메일로 CCDC 17을 승인하고 이후 아무런 이의도 제기하지 않은 채 공사를 계속했으므로 CCDC 17이 계약이라고 판단했습니다. 그 계약이 예정한 공사는 추가 공사 청구의 대상이 될 수 없었고, 전문건설업체는 어느 벽체 거푸집 접촉 면적이 자신의 공사 범위 밖에 있는지, 또는 적절한 통지를 했는지를 입증하지 못했습니다. 해당 접촉 면적, 미지급 기성금 및 부당한 계약 해지에 관한 청구는 기각되었고, 마지막 청구는 이행거절(repudiation) 인정에 따라 기각되었습니다. 전문건설업체는 변경 및 재시공, 그리고 공기 지연에 대해서만 배상을 받았으며, 이는 두 항목 간 중복을 이유로 감액되었습니다.

유치권이 절차 남용에 해당하므로 소유주는 유치권 관련 자금에 대한 금융 비용과 공사를 완료하기 위해 지급한 금액의 일부를 배상받았습니다. 전문건설업체에 대해 인정된 금액이 업체가 배상받은 금액을 초과하여 업체는 이 프로젝트에서 결국 순지급자가 되었으며, 소송비용 문제는 추후 의견을 듣기로 남겨졌습니다.

전문건설업체와 소유주를 위한 핵심 시사점

• 계약 초안을 이메일로 승인하는 것을 계약 체결로 취급해야 합니다. 서명되지 않은 계약이라도 이메일로 이를 승인하고 이후 아무런 이의를 제기하지 않은 채 공사를 진행한 당사자를 구속할 수 있습니다. 당사자들이 무엇에 합의했는지는 그들의 행위로부터 판단되기 때문입니다.
• 현장 투입 전에 체결된 계약의 공사 범위 명세서를 견적서와 대조해야 합니다. 본 사건에서 CCDC 17이 예정한 공사는 추가 대금으로 청구할 수 없었으므로, 견적서의 범위가 이를 대체하는 계약보다 좁으면 가격을 책정한 공사가 대가 없는 공사가 됩니다.
• 변경으로 볼 수 있는 공사를 수행하기 전에 청구 의사에 관한 서면 통지를 송달해야 합니다. CCDC 17은 공사 변경 전에 변경 지시 또는 변경 명령을 요구하고 청구 의사에 관한 적시의 서면 통지를 요구하며, 캐나다 법원은 일반적으로 이를 배상을 받기 위한 선행조건으로 봅니다.
• 유치권 금액은 건설 소송에서 현실적으로 회수할 수 있는 금액에 맞추어 정해야 합니다. 청구인이 합리적으로 회수를 기대할 수 있는 금액에 비해 과도한 금액으로 등록된 유치권은 절차 남용으로 인정될 수 있으며, 이 경우 청구인은 소유권 정리를 위해 공탁된 자금에 대한 소유주의 금융 비용을 부담하게 될 수 있습니다.

본 사건의 결과는 당사자들이 체결한 계약, CCDC 17의 조항 및 재판에서 브리티시컬럼비아주 대법원에 제출된 증거에 따라 결정되었습니다. 유사한 분쟁이라도 결과가 달라질 수 있습니다.

ATAC LAW는 건설 분쟁의 재판, 중재 및 조정 절차에서 소유주, 시공관리자, 전문건설업체 및 공급업체를 대리합니다.