卑诗省建筑物外墙保固索偿：业主须知

卑诗省建筑物外墙缺陷的认定标准

根据《房主保障法》及其相关法规，building envelope 是指新屋中用于将室内空间与外部气候影响分隔并提供保护的组件、构件及材料。法规进一步规定，building envelope defect 是导致建筑物外墙系统无法发挥其预期功能的缺陷；5年建筑物外墙保障则包括导致非预期水分渗入，并造成或可能造成新屋实质性损害的缺陷。

受保缺陷可能包括：

外墙饰面系统的渗水，例如批荡（stucco）、纤维水泥板及木制外墙板；

• 屋顶与墙身交接处、老虎窗，以及排气管和其他穿透点的防水包边失效；
• 窗户及门框接合部位的缺陷，导致水分从框架周边或其他受损位置渗入；
• 防潮层、空气屏障或其他外墙组件失效，导致水分在墙身结构内积聚，并可能造成霉菌或结构损坏；
• 屋顶系统中属于建筑物外墙系统的缺陷，例如防水层或相关组件失效。
• 判断重点并不只是缺陷是否影响外观，而是有关缺陷是否导致建筑物外墙系统无法发挥其预期功能，以及是否符合适用的保固条款和法规要求。

因此，单纯的外观瑕疵，例如不影响建筑物防风雨功能或其他受保性能的轻微表面问题，并不当然属于5年建筑物外墙保障范围。具体是否属于受保缺陷，应根据适用的保单、建筑物外墙系统、缺陷性质及实际损害进行判断。

卑诗省建筑物外墙保固保障期为多久？

卑诗省住宅保固制度的建筑物外墙保障期至少为5年，但具体保障开始日期取决于物业类型及适用的法定起算规则，而不是所有物业均统一从保固证明书签发日计算。对于分层物业、独立式住宅及其他类型的新屋，法规规定了不同的保障开始日期。

对于以 fee simple 持有的新屋，具体起算日期会根据新屋的建造及所有权情况确定。例如，由住宅建造商在业主拥有的土地上兴建的新屋，保障开始日期通常取实际入住、有关主管机关发出 occupancy permit 或类似入住许可，以及新屋完成并准备入住三者中最早发生者；由住宅建造商在并非业主拥有的土地上兴建的新屋，则适用不同的起算规则。

对于分层物业，个别分层单位的保障开始日期通常取实际入住或法律产权转移两者中较早者；公用物业的保障开始日期，则与有关分层计划中每幢独立多单位建筑物的首个住宅单位保障开始日期相关。

5年期的建筑物外墙保障介乎2年期的物料及人工保障层级，与10年期结构缺陷保障层级之间。ATAC LAW已于其卑诗省新屋保固保障指南中，详细分析不同保障层级及其保障范围和限额。

保障限额亦会因物业类型而有所不同。根据现行法规，fee simple 住宅单位的最低标准保障限额为原业主购买价格与200,000元两者中的较低者；分层或多单位建筑物内的住宅单位，则为原业主购买价格与100,000元两者中的较低者。分层建筑物或非分层多单位建筑物的公用物业，则适用独立的每幢建筑物保障限额。

保障期是一项重要的时间限制。业主如在5年保障期接近届满时发现潜在的建筑物外墙缺陷，应立即检查适用保单，并在保障期届满前向保固提供商及持牌住宅建造商发出书面通知，以保护其保固索偿权利。BC Housing目前亦明确建议业主在适用保障期届满前尽快向保固提供商及持牌住宅建造商发出书面缺陷通知。

提出索偿前如何记录建筑物外墙缺陷

卑诗省业主提出建筑物外墙保固索偿时，应尽可能准备专业检查报告、书面缺陷通知、照片纪录，以及适用的维修费用估算，以支持保固提供商对索偿的评估。

四项重要的文件记录步骤如下：

1. 专业检查报告。 聘请建筑物外墙顾问、建筑科学专家或适当的专业人士，编制书面报告，说明缺陷的位置、性质、可能成因，以及与建筑物外墙系统之间的关系。根据具体情况，建筑科学公司可能使用湿度计、红外线热像仪或其他检测工具，以取得客观证据。专业意见对于复杂的渗水及隐藏缺陷尤其重要。
2. 照片及其他同期纪录。 拍摄所有可见的渗水、污渍、白霜、霉菌或损坏物料，并在条件允许的情况下记录受影响墙身、窗户、门框及其他相关组件。照片上的日期可以作为同期证据，帮助证明问题何时被发现或观察到，但照片日期本身并不自动决定《时效法》下的法律发现日期。
3. 书面缺陷通知。 在适用的5年保障期内，向保固提供商及持牌住宅建造商发出书面缺陷通知。BC Housing明确建议，如果问题可能属于保固范围，业主应尽快并在保障期届满前向双方发出书面通知。
4. 维修费用估算。 根据缺陷的性质，向持牌承包商或建筑物外墙修复专家索取书面估价。维修估价可以帮助保固提供商及业主了解潜在维修范围及费用，但最终的受保工程范围仍须根据适用保单、缺陷性质及保固提供商的决定确定。
5. 业主亦应避免在没有先通知保固提供商的情况下进行可能影响索偿的重大维修或拆除工程。BC Housing提醒业主，应采取合理措施防止损害继续扩大，但在进行维修前，应先了解相关行动是否会影响保固索偿；由非建造商或保固提供商安排的工程，也可能影响索偿。

如何在卑诗省提出建筑物外墙保固索偿

要在卑诗省提出建筑物外墙保固索偿，业主应根据适用保单的要求，向保固保险提供商提交书面索偿，并同时通知持牌住宅建造商。建议在提交时附上保固证明书资料、物业地址、缺陷发现或观察的时间、照片、检查报告及其他相关文件。

根据《房主保障法》，住宅保固保险由 warranty provider 提供。住宅建造商必须确保符合规定的新屋获得住宅保固保险保障。

BC Housing目前建议业主按照以下步骤处理保固问题：

1. 提交书面索偿。 按照保固提供商的要求，以书面方式提交索偿，并提供保固证明书、物业地址、缺陷描述及相关支持文件。业主应同时向持牌住宅建造商发出书面通知。
2. 保固提供商处理索偿。 保固提供商收到索偿后，会根据适用的法规及保单处理案件，并可能要求进一步的文件、资料或物业进入权限。
3. 现场检查。 如有需要，保固提供商会安排现场检查，以评估缺陷。业主应保留自己的检查报告、照片及其他专家意见，以便在评估过程中提供完整的资料。BC Housing指出，保固提供商须按照相关法规规定处理索偿，包括在需要时安排检查及要求评估索偿所需的资料。
4. 书面决定。 如索偿被拒，保固提供商必须提供书面决定及拒绝理由，并提供有关争议解决途径的资料。
5. 倘保固提供商裁定索偿涉及受保缺陷，维修通常会按照保固提供商的程序进行。保固提供商可能依靠其与原住宅建造商之间的合约关系安排维修，但保固提供商仍须确保获批准的维修及时完成。

业主是否可以自行选择承包商进行维修，则应根据适用的保单条款及具体维修安排确定，并不应一概认为业主始终拥有或始终没有自行选择承包商的权利。

倘保固提供商拒绝索偿，或双方就维修范围存在争议，业主可以根据适用的保单及争议解决程序，要求进一步审查、提交额外的专家证据，并在符合条件的情况下通过调解、仲裁或其他法律程序解决争议。在接受最终拒绝决定或签署任何可能影响自身权利的文件之前，应先取得法律意见。

卑诗省建筑物外墙保固索偿被拒的常见原因

卑诗省建筑物外墙保固索偿可能因多种原因被拒，包括缺陷不属于适用的保障范围、相关保障期已经届满、损害与业主自行进行的改动有关，或者业主未采取合理措施防止损害进一步扩大。

了解可能的拒赔理由，可让业主在最初提交索偿时准备充分的证据。常见的争议类别包括：

• 保障期届满。 如果业主在适用的5年建筑物外墙保障期届满后才发现问题，保固提供商可能认为该问题不再属于5年保障范围。因此，如业主在保障期接近届满时发现潜在问题，应尽快检查保单，并在期限届满前发出书面通知。需要注意的是，保固保障期与其他法律索偿的时效属于不同的问题；保固期届满并不应被简单理解为所有其他法律补救均自动消失。
• 业主自行造成或改变的损害。 根据适用法规，住宅保固保险可以排除由业主或其他人士在首次入住后对新屋进行的改动、改变或加建所造成的某些缺陷。例如，业主自行安装阳台、卫星天线或进行其他工程而穿透外墙系统，可能导致相关损害不属于原有保固范围。
• 维护失当。 业主需要采取合理措施防止建筑物损害继续扩大。如果业主明知存在明显的渗水或损坏，却长期没有采取合理行动，导致损害进一步扩大，保固提供商可能就扩大的损害范围提出保障方面的争议。BC Housing亦提醒业主应采取合理措施防止问题恶化，否则保障可能受到影响。
• 保障范围分类争议。 某些组件或缺陷究竟属于2年期物料及人工保障，还是5年期建筑物外墙保障，可能成为争议重点。判断不能仅依据组件的名称，而需要考虑缺陷本身、该组件在建筑物外墙系统中的功能、适用保单及相关法规。

保固提供商作出拒绝决定时，业主应仔细对照完整的保单条款、相关法规及书面拒绝理由。保固提供商必须在拒赔时提供书面理由及有关争议解决途径的资料。如业主认为保障范围被错误解释，或事实及专家证据未被正确考虑，可以在接受最终决定之前寻求建筑法律师的意见。

5年建筑物外墙保固期届满后的法律选择

倘建筑物外墙缺陷是在5年保固期结束后才被发现，卑诗省业主仍可能保有其他法律上的补救途径，包括根据具体情况向原建筑商提出疏忽索偿、根据卑诗省《时效法》(Limitation Act)的发现规则评估相关索偿是否仍在时效期限内，以及向BC Housing提出与住宅建造商牌照或《房主保障法》有关的投诉。

保固保障期届满，并不一定会消灭卑诗省业主可采用的所有法律补救途径。对于独立于保固保险的法律索偿，业主需要根据具体索偿性质评估《时效法》的适用规定。

例如，业主如在入住第6年发现因防潮层失效而造成的隐藏木材腐烂，可能需要评估是否存在针对原建筑商或其他责任方的疏忽或其他法律索偿，以及相关索偿的时效是否仍然有效。

保固期届满后的索偿，举证责任与保固索偿不同。疏忽索偿通常需要证明建筑商违反适用的谨慎标准，以及该违反行为与建筑物缺陷及实际损害之间存在因果关系。根据缺陷的性质，一般可能需要建筑科学方面的专家证据。

时效期限的执行相当严格，因此业主如怀疑存在保固期后的外墙缺陷，应尽快保存相关证据并寻求法律意见。

分层物业建筑物与建筑物外墙索偿：适用不同规则

在卑诗省的分层物业建筑物中，建筑物外墙通常涉及公用物业(common property)，因此建筑物外墙保固索偿可能涉及分层物业法团(strata corporation)。

一般而言：

公用物业的建筑物外墙缺陷： 通常由分层物业法团负责向保固提供商报告及提出索偿。

分层单位内部的缺陷： 个别单位业主应就其单位范围内的缺陷向保固提供商报告。

有限公用物业(Limited Common Property)： 窗户、门或其他组件的责任可能取决于具体的分层物业计划及相关文件。

根据《分层物业法》(Strata Property Act)，分层物业法团负责管理及维护公用物业，而管理委员会(Strata Council)负责按照相关法律及分层物业法团的治理程序履行相应职责。

如果分层物业管理委员会没有采取适当行动，业主可以根据具体情况通过分层物业法团的内部程序处理，包括要求召开特别大会，并在适用情况下寻求法院提供的法律补救。

由于不同分层物业的责任划分可能有所不同，在提出建筑物外墙保固索偿之前，应先查阅相关的分层物业计划、保固文件及物业管理资料，以确定有关缺陷属于分层单位、公用物业还是有限公用物业。