卑诗省新屋2-5-10保固：业主完整指南

什麼是卑詩省新屋保固？

卑诗省新屋保固（New Home Warranty）是一项强制性保险产品，为业主提供保障，使其免受卑诗省新建住宅物业施工缺陷的影响。

《房主保障法》（Homeowner Protection Act）（SBC 1998, c. 31）规定，卑诗省每名持牌住宅建筑商在开始施工前均须取得新屋保固保险。这项保固并非可选项目，而是通过卑诗省房屋厅的建筑商发牌计划强制执行的法律规定。没有保固保障而兴建房屋的建筑商，个人最高可被罚款25,000元，公司最高可被罚款100,000元。

卑诗省的新屋保固保险适用于独立屋、联排屋、复式住宅及分层产权公寓。卑诗省房屋厅的新屋保固保险计划负责管理建筑商发牌框架，并制定所有保固保单必须符合的最低保障标准。

卑诗省新屋保固其中一项最重要的特点，是其可转让性。新屋保固保险附属于物业本身，而非原来的买家。如果业主在10年保障期内出售物业，剩余的保固保障会自动转移至新业主，无需额外文件或费用。

谁负责监管卑诗省的新屋保固？

卑诗省房屋厅（BC Housing）与卑诗省金融服务管理局（BC Financial Services Authority，简称BCFSA）根据《房主保障法》所授予的权力，共同监管卑诗省的新屋保固保险。

卑诗省房屋厅负责运营住宅建筑商发牌计划。每名在卑诗省兴建新屋的建筑商均须持有由卑诗省房屋厅签发的有效牌照，而该牌照要求建筑商持有有效的新屋保固保险。卑诗省房屋厅负责调查投诉、审核建筑商的合规情况，并对无牌经营者执行处罚。

BCFSA负责监管签发保固保单的保险公司。《房主保障法》建立了完整的法律框架。该法第22条禁止任何人在没有保固保险的情况下兴建或提出兴建新屋，并规定保固提供者必须在每份保单中包含的最低保障要求。

目前，卑诗省有两类新屋保固保险提供者。卑诗省房屋厅提供自己的保固计划，并设有标准化的保障条款。经BCFSA批准的第三方保险公司亦可签发符合或超过法定最低要求的保固保单。部分第三方提供者提供超出2-5-10最低标准的延伸保障选项，包括为额外建筑部件或更长保障期提供保障。

卑诗省新屋保固涵盖什么？

卑诗省新屋保固涵盖三类不同的施工缺陷，并提供逐步延长的保障期：材料及人工保障2年、建筑外壳保障5年，以及结构缺陷保障10年。

这些保障期从首次入住日期或首任业主取得合法业权转让的日期起计算，以较早发生者为准。

2年保障：材料及人工

第一层保障针对材料及人工缺陷，提供24个月的保障。涵盖项目包括有缺陷的电力系统、管道系统、供暖、通风及空调（HVAC）系统。这一层保障亦涵盖外墙饰面、窗户、门的缺陷，以及任何导致房屋不适合居住的缺陷。

在这2年的保障期内，独立屋及分层物业非公用部分的轻微工艺及材料缺陷，适用较短的12个月保障期。多单位分层大厦的公用部分，则就这些项目享有15个月的保障期。

5年保障：建筑外壳

第二层保障针对建筑外壳缺陷提供5年保障。建筑外壳缺陷包括外墙、屋顶系统、外墙饰面及隔热组件出现渗水的情况。如果不及时处理，建筑外壳的湿气渗入可能导致霉菌滋生、木材腐烂以及结构逐渐恶化。

10年保障：结构缺陷

第三层保障针对结构缺陷提供整整10年的保障。结构缺陷会影响承重墙、地基系统、梁、柱以及建筑物的结构框架。这些缺陷可能影响房屋的安全性、稳定性及宜居性。

保固开始日期会根据物业类型及施工时间表而有所不同。ATAC LAW在《您的房屋保固究竟何时开始？》（When Does Your Home Warranty Really Start?）一文中，详细解释了具体的时间计算规则。

保障上限与财务保障

卑诗省新屋保固的保障上限为：每间房屋所有合并缺陷索赔共200,000元；多单位分层大厦的每个分层单位为100,000元，而公用部分则为每个单位100,000元或每幢大厦2,500,000元。

这些财务上限代表业主在整个保障期内，就所有保固索赔可获得的最高赔付总额。每次索赔并没有最低金额门槛：业主可就任何受保缺陷提出索赔，无论维修费用多少。

经卑诗省金融服务管理局（BC Financial Services Authority）批准的第三方保固提供者所提供的保单均符合这些最低保障要求，不过部分提供者会在加强版保单选项中提供更高的保障上限。

具体保障上限详情如下：

业主如已用尽保固保障上限，仍保留权利就建筑商提出民事诉讼，追讨额外赔偿。保固保障上限只是保险公司须支付款项的上限，并非建筑商就有缺陷施工所须承担总责任的上限。

新屋保固不涵盖什么

卑诗省新屋保固不涵盖因正常损耗、业主疏忽、未经批准的改动、园林景观缺陷，以及与施工质量无关的天灾所造成的损害。

了解这些不保事项，可避免业主提出遭拒的索偿，并有助于识别在保固程序以外须采取其他法律途径的情况。

常见的不保事项包括：

• 业主未有根据制造商指引维护物业而造成的损害
• 入住后由业主或第三方承建商完成的改动或加建工程所造成的损害
• 园林景观、道路、路缘及巷道，以及非住宅性质的独立构筑物
• 由昆虫、啮齿动物或野生动物造成的损害
• 由水灾、地震或与施工缺陷无关的天灾所造成的损害
• 受个别制造商保养范围所涵盖的电器及装置

当保固索偿被拒绝时，业主保留权利根据卑诗省普通法，就违约或疏忽直接向建筑商追讨。建筑法律师会评估拒赔决定是否恰当，并识别其他法律补救途径。

如何在卑诗省提出新屋保固索偿

业主提出保固索偿的方式，包括直接联系保固保险提供者及建筑商、提交载有支持文件的书面缺陷描述，以及允许保险公司在指定回应期内视察物业。

应尽快提出索偿，并须在正确的保障期届满前提出。

索偿程序包括以下步骤：

1. 记录缺陷。 从多个角度拍摄缺陷照片。记录首次发现缺陷的时间。记录任何相关损害，包括水渍、裂缝、移位或霉菌滋生。
2. 通知建筑商。 以书面方式联系建筑商。大多数保固提供者要求业主提供证据，证明在提出正式索偿前已尝试与建筑商解决问题。
3. 向保固提供者提交索偿。 向保固保险提供者提交书面索偿，并附上照片、详细的书面描述、首次入住日期、买卖合同，以及与建筑商之间的任何往来文件。
4. 视察。 保固提供者会安排视察，评估该缺陷是否符合适用保障层的资格。
5. 处理结果。 保固提供者可批准通过认可承建商进行维修、向业主报销已完成的维修费用，或以书面理由拒绝该项索偿。

每项保固索偿均须遵守严格的期限。所有索偿均须在相关保障期内提出：材料及人工为2年、建筑外壳为5年、结构缺陷为10年。所有与保固相关的诉讼，均适用由新屋首次入住起计10年的时效期。BCFSA就《房主保障法》下的索偿提出程序及业主权利，发布了详尽的指引。

何时应就您的保固索偿联系建筑法律师

在下列情况下，业主可从法律代表中受益：保固索偿被拒绝、建筑商拒绝回应、维修费用超出200,000元／100,000元的保障上限，或保障期已届满但该缺陷在保固期内遭隐瞒。

建筑法律师会评估保固提供者的拒赔决定在《房主保障法》下是否恰当，识别卑诗省普通法下的其他法律补救途径，并在诉讼或和解磋商中代表业主。

须寻求法律意见的情况包括：

• 保固提供者在没有充分理由，或未按保单所列索偿程序的情况下，拒绝一项有效的索偿
• 建筑商无牌经营，或在施工前未有取得所需的新屋保固保险
• 维修费用超出200,000元／100,000元的保固保障上限，而业主须直接向建筑商追讨差额
• 保障期已届满，但该缺陷在期限届满前已存在，并遭隐瞒或业主未能合理地发现
• 多项缺陷分别涉及不同的保障层，令索偿程序变得复杂
• 业主购买一项获豁免保固要求的物业（业主自建房屋），并在成交后发现缺陷

ATAC LAW在卑诗省的建筑保固争议中，代表业主、建筑商及开发商。本所的建筑法律团队评估保固保障范围，就遭拒绝或未足额支付的索偿与保固提供者磋商，并在卑诗省最高法院处理缺陷索偿诉讼。我们为在卑诗省面对保固索偿被拒或施工缺陷争议的业主提供咨询服务。