买方在下行市场中未能完成交易

争议概况

一名房主同意将房屋出售给一名正在整合相邻地块以进行重建的买方。买方取消了所有条件并支付了定金，卖方随后基于该交易另购了一处房屋。在交易完成前两周，买方要求卖方降价并将交易完成日期推迟四个月；卖方拒绝后，款项在完成日期当天始终未到账。卖方因此须以高昂的私人融资同时承担两处物业，其房屋最终在六个月后售出，售价比买方当初同意支付的价格低约百分之四十。

各方立场

卖方提起违约诉讼，并依据《最高法院民事规则》（Supreme Court Civil Rules）第9-7条申请以简易审理方式作出判决。卖方主张，买方未在完成日期付款，即构成毁约，而当时卖方已准备就绪、愿意且能够办理产权转让。卖方请求赔偿合同价格与物业转售所得价格之间的差额，并申索为完成其本身购房交易而承担的私人融资利息及经纪费用。其损害赔偿申索所依据的判例认为，卖方若自违约之日起合理地推销物业，可追讨合同价格与完成日期后合理时间内可获得的最高价格之间的差额。

买方以若干理由反对以简易方式裁定，其中包括争议金额以及基于所获信息及所信事项提交的宣誓书证据。买方主张，卖方延迟安排估价所需的进入，本身已违反合同。买方援引一项条款，根据该条款，卖方同意为银行估价目的以及为买方成功完成交易所必需或相关的一切其余目的，允许合理进入物业。买方据此提出，合理进入是指在提出要求后一两天内进入，且须有专家证据来确定该标准。买方进一步主张，卖方耗时六个月才售出物业，未能减轻其损失。

法院裁决

法院裁定本案适合以简易方式裁定，并认定在所有情况下，卖方所提供的进入安排均属合理。法院指出，从未有人告知卖方，若无提早进入，买方便无法取得融资。法院进一步裁定，即使卖方违反了进入条款，买方亦已确认合同，所依据的是买方在宣誓书中称一直有意完成交易的陈述。关于减轻损失，法院信纳卖方已采取一切合理步骤，并以转售价格而非违约日期来计算损害赔偿。律师并未提出任何在完成日期六个月后评估损害赔偿的判例。法院判买方须支付六位数高段的损害赔偿，其中大部分为合同价格与转售价格之间的差额，使买方须就一宗从未完成的购买承担市场下跌的全部损失。

给物业买方和卖方的要点

• 资金落实之前，不应取消融资条件。买方当时正在整合相邻地块以进行重建，其在交易完成前六个月取消了该条件，而法院将此视为融资对买方而言并非问题的迹象。
• 若进入物业的要求具有紧迫性，应在往来函件中明确记录。法院更倾向采信同期的电子邮件记录，而非事后宣誓书中关于曾反复催促进入的陈述，并认定该等电子邮件中并无任何内容表达估价时间上的紧迫性。
• 不应假定表示持续有意完成交易的陈述是中性的。在卖方被指违约后确认合同的买方，可能丧失援引该违约的能力，而本案中买方本人的宣誓书正提供了这一证据。
• 在下跌的市场中，应将最终转售价格视为风险敞口的衡量标准。卖方若自违约之日起合理地推销物业，法院可能以转售价格而非完成日期的价格评估损害赔偿，因此风险敞口可能在交易告吹后继续扩大。

本案结果取决于买卖合同的措辞以及简易审理时法院所掌握的证据。类似的争议可能会有不同的结果。

ATAC LAW 在因不列颠哥伦比亚省不动产买卖合同而产生的争议中代理买方、卖方及开发商。

Mike C. Stewart 在简易审理中代理买方，并于聆讯前不久方获委聘。