待决诉讼证明书经受住独特性质疑

争议概况

一名买方于2021年同意以超过两百万元的价格购买不列颠哥伦比亚省的一处住宅物业，打算与其姐妹及需要使用轮椅的母亲同住。经多次修订的购买协议要求卖方安装平台座椅升降机或平台楼梯升降机，以便该母亲能到达楼上楼层。相关措辞含糊不清，交易最终未能完成。买方称升降机从未安装；卖方则归咎于工程或监管方面的障碍，而在聆讯时，何者才是真正原因尚不明确。买方提起诉讼，寻求包括强制履行在内的多项济助，并采取措施在诉讼待决期间针对业权保护其申索。卖方则在申索进一步推进之前申请撤除该项保护。

各方立场

卖方申请注销买方针对该物业登记的待决诉讼证明书。这种登记会将诉讼通知保留在业权上，使申索人的权益不会因物业被出售给第三方而落空。 《土地业权法》（Land Title Act）第215条 规定，仅当基础申索披露了土地权益时方可登记该证明书，而卖方主张本案申索并未披露此类权益。卖方称，买方若要在强制履行方面胜诉，须证明该物业具有独特性，而该物业唯一对之具有独特性的人是该母亲，但该母亲需要升降机，并非合同一方。按照这一论点，买方自身的情况并无任何因素使该物业有别于任何可比住宅。

买方通过 ATAC LAW 对该申请提出抗辩，反对注销该证明书，并坚称其强制履行申索仍适当地由法院审理。

法院裁决

不列颠哥伦比亚省最高法院裁定，物业是否具有独特性，应以双方订立合同之时为准；证明物业不具独特性的责任，由质疑待决诉讼证明书的一方承担，本案中即卖方。法院依据上诉法院在 Ali v. 656527 B.C. Ltd. 案中的推理指出，住宅的独特性可以基于多项特征的组合，而非某一突出属性，并须从客观角度及买方自身角度加以评估。据此，法院裁定卖方未能履行证明该物业对本买方不具独特性的责任。在审理时，无障碍设施条款或可被认定为使该物业对该买方具有独特性的特征，或者其余特征可与之结合产生同样效果，而中间申请并非解决何者属实的场合。诉状披露了土地权益，该证明书可予维持，注销申请被驳回。法院命令诉讼费用随案件结果承担。

给住宅买方和卖方的要点

• 与强制履行申索相关的待决诉讼证明书可以经受住早期质疑，因为在该阶段，独特性仅根据诉状进行审查，而质疑证明书的一方负有否定独特性的责任。
• 强制履行所要求的独特性，以签订合同之日为准进行衡量，并可基于多项特征的组合，而非某一突出属性。
• 根据本案诉状，仅有一名并非合同一方的家庭成员需要某项特定特征这一论点，并未推翻买方本人对独特性的主张。
• 购买协议中的任何附条件义务，例如与买方家庭情况相关的安装要求，均应起草得足够精确，以免在交易未能完成时成为争议的焦点。

本申请的结果取决于中间动议时法院席前的诉状和记录。其仅解决待决诉讼证明书能否维持的问题，而非相关的强制履行申索；以不同方式提出诉状的申请，可能会得出不同的裁决。

ATAC LAW 在住宅房地产争议中代理买方和卖方，包括强制履行申索和待决诉讼证明书申请。

本案承办律师： James Un，ATAC LAW 资深律师，在该申请中代理买方。