대표 사례
하락장에서 매수인이 거래를 완료하지 못한 경우
하락장에서 거래를 완료하지 못한 매수인은 거래 완료일 당시의 부동산 가치가 아니라 해당 부동산이 최종적으로 실현한 가격에 대하여 책임을 질 수 있습니다. ATAC LAW는 브리티시컬럼비아주 대법원에서 매수인을 대리했으며, 법원은 매수인에게 불리한 판결을 내렸습니다.
마이크는 ATAC LAW의 대표 변호사입니다. The University of British Columbia (“UBC”) 로스쿨을 졸업하였고 ATAC LAW를 설립하기 전에는 캐나다 최대의 지적…
Mike 변호사 소개 보기분쟁 개요
한 주택 소유자가 재개발을 위해 인접 필지들을 모으고 있던 매수인에게 자신의 주택을 매도하기로 합의하였습니다. 매수인은 모든 조건을 해제하고 계약금을 지급하였으며, 매도인은 이 매매를 믿고 다른 주택을 매수하였습니다. 거래 완료 2주 전 매수인은 매도인에게 가격 인하와 완료일 4개월 연기를 요청하였고, 매도인이 이를 거절하자 완료일에 대금은 끝내 들어오지 않았습니다. 매도인은 고비용의 사금융으로 두 부동산을 떠안게 되었고, 주택은 결국 6개월 후 매수인이 지급하기로 합의하였던 가격보다 약 40퍼센트 낮은 가격에 매각되었습니다.
당사자들의 입장
매도인은 계약 위반 소송을 제기하고 「대법원 민사규칙」(Supreme Court Civil Rules) 제9-7조에 따른 약식재판으로 판결을 신청하였습니다. 매도인은 자신이 소유권을 이전할 준비와 의사와 능력을 갖추고 있었던 완료일에 매수인이 대금을 지급하지 않음으로써 계약을 이행거절하였다고 주장하였습니다. 매도인은 계약 가격과 재매각으로 실현된 가격의 차액을 청구하였고, 자신의 매수를 완료하는 데 사용한 사금융의 이자와 중개 수수료도 청구하였습니다. 매도인의 손해배상 청구는, 위반일부터 부동산을 합리적으로 매각 추진한 매도인은 계약 가격과 완료일 후 합리적인 기간 내에 얻을 수 있는 최고 가격의 차액을 배상받을 수 있다는 판례에 근거하였습니다.
매수인은 쟁점 금액과 정보 및 믿음에 근거한 선서진술서 증거 등 여러 이유를 들어 약식 판단에 반대하였습니다. 매수인은 매도인이 감정평가를 위한 출입을 지연시킴으로써 스스로 계약을 위반하였다고 주장하였습니다. 매수인은 매도인이 은행 감정평가 목적과 매수인이 거래를 성공적으로 완료하는 데 필요하거나 관련된 그 밖의 모든 목적을 위해 부동산에 대한 합리적인 출입을 허용하기로 합의한 조항을 근거로 들었습니다. 이를 토대로 매수인은 합리적인 출입이란 요청 후 하루나 이틀 내의 출입을 의미하며, 그 기준을 정하려면 전문가 증거가 필요하다고 주장하였습니다. 매수인은 나아가 매도인이 매각에 6개월이 걸림으로써 손해를 경감하지 못하였다고 주장하였습니다.
법원의 판단
법원은 이 사안이 약식 판단에 적합하다고 보았고, 모든 사정에 비추어 매도인이 제공한 출입은 합리적이었다고 판단하였습니다. 법원은 매수인이 더 이른 출입 없이는 자금을 조달할 수 없다는 말을 매도인에게 한 사람이 아무도 없었다고 지적하였습니다. 법원은 나아가 매도인이 출입 조항을 위반하였다 하더라도, 매수인이 항상 거래를 완료할 의사가 있었다는 선서진술서상 진술에 비추어 매수인은 계약을 유지하는 의사를 표시하였다고 판단하였습니다. 손해 경감에 관하여 법원은 매도인이 모든 합리적 조치를 취하였다고 인정하였고, 손해를 위반일이 아닌 재매각 가격을 기준으로 산정하였습니다. 변호인은 완료일로부터 6개월 후 시점을 기준으로 손해를 산정한 판례를 제시하지 못하였습니다. 매수인에게는 수십만 달러대 후반의 손해배상 판결이 내려졌으며, 그 대부분은 계약 가격과 재매각 가격의 차액으로서, 매수인은 끝내 완료하지 않은 매수에 대해 시장 하락분 전부를 부담하게 되었습니다.
부동산 매수인과 매도인을 위한 핵심 시사점
- 자금이 확정되기 전에 금융 조건을 해제해서는 안 됩니다. 재개발을 위해 인접 필지들을 모으고 있던 매수인은 완료 6개월 전에 이 조건을 해제하였고, 법원은 이를 매수인에게 자금 조달이 문제가 되지 않았다는 징표로 보았습니다.
- 출입 요청에 긴급성이 있다면 이를 서신 자체에 기록하여야 합니다. 법원은 출입을 거듭 요구하였다는 사후의 선서진술서상 주장보다 당시의 이메일 기록을 더 신뢰하였으며, 그 이메일에서 감정평가 시기에 관한 긴급성을 전달하는 내용을 찾지 못하였습니다.
- 거래를 계속 완료할 의사가 있다는 진술이 중립적이라고 가정해서는 안 됩니다. 매도인의 위반이 주장된 후 계약을 유지하는 의사를 표시한 매수인은 그 위반을 원용할 수 없게 될 수 있으며, 이 사건에서는 매수인 자신의 선서진술서가 그 증거가 되었습니다.
- 하락하는 시장에서는 최종 재매각 가격을 책임 범위의 척도로 보아야 합니다. 매도인이 위반일부터 부동산을 합리적으로 매각 추진한 경우 법원은 완료일이 아닌 재매각 가격을 기준으로 손해를 산정할 수 있으므로, 매매가 무산된 뒤에도 책임 범위가 커질 수 있습니다.
이 사건은 매매계약의 문언과 약식재판에서 법원에 제출된 증거에 따라 결정되었습니다. 유사한 분쟁이라도 다른 결과에 이를 수 있습니다.
ATAC LAW는 브리티시컬럼비아주 부동산 매매계약에서 발생하는 분쟁에서 매수인, 매도인 및 개발업체를 대리합니다.
Mike C. Stewart 변호사가 심리 직전에 선임되어 약식재판에서 매수인을 대리했습니다.
