在Cowichan Valley Regional District v. Pacifica 8 Systems Inc.案（2026 BCSC 1701）中，不列颠哥伦比亚省最高法院撤销了一项取消17份附例违规通知的决定，并裁定相关罚款须予缴付。核心区别在于业主提供所需供应设施的责任，与租客在不具备该等设施的情况下使用物业的责任。
该判决还说明了为何暂停业务运营未必能终止持续的分区违规。留在物业上的构筑物和堆放的物料，支持了租客在停止实际经营后仍继续使用该土地的认定。
租客承担责任的原因
Pacifica占用的土地受《South Cowichan分区附例第3520号（2012年）》（South Cowichan Zoning Bylaw No. 3520, 2012）的I-1D条款规管。这些条款将社区供水和污水处理设施作为使用条件。而这两套系统均未到位。
该区域行政区于2024年10月至2025年3月期间发出了17份附例违规通知。尽管裁决员认定Pacifica在使用该物业，但由于裁决员认为登记业主在法律上负有提供该等设施的责任，这些通知被取消。
法院的推理将未安装供应设施，与以受禁止的方式使用未配备供应设施的土地区分开来。该物业即使一直没有这些设施，也可以不引发本案所涉的特定违规。违规之所以发生，是因为在供应设施条件仍未满足的情况下该物业被使用。
该附例适用于违反其规定、或导致或允许违规行为的任何人。责任并不限于登记业主。因此，业主安装基础设施的责任，并不决定Pacifica就其自身使用土地所负的责任。
依据《地方政府附例通知执行法》（Local Government Bylaw Notice Enforcement Act）第21条，裁决员如认定违规行为确如所指控般发生，必须裁定罚款须予缴付。反之，如违规行为并未如所指控般发生，则必须取消该通知。由于裁决员已认定存在受禁止的使用，法院认为，不存在仅因业主亦可能负有责任便取消这些通知的依据。法院裁定罚款须予缴付，而非将案件发回重新裁决。
停止运营并未终止使用
Pacifica称，其木柴供应合同已经失效，且在通知所涵盖的期间内其业务并未运营。然而，照片显示，该物业上仍留有木柴、一个遮蔽棚和一个金属容器。
裁决员将这种持续存在视为对土地的使用。Giltrow法官认为，根据该附例以及裁决员所掌握的证据，该认定是合理的，并予以维持。这些照片，连同Pacifica承认曾在该物业上经营木柴业务，支持了这一结论。
业务停止运营，并不必然意味着物业未被使用。这一区别对堆场和季节性经营而言十分重要。根据该附例，违法行为持续的每一天均构成一项独立的违法行为。因此，即使在没有实际经营的期间，将物料留在现场也可能支持多次发出通知。仅仅暂停运营，并不足以证明使用已经终止。
对商业租客的实际影响
核查许可用途所附带的条件
某项拟议活动可能列于某分区的许可用途之中，但仍受制于该物业未能满足的要求。在本案中，由于缺乏社区供水和污水处理设施，原本获许可的用途无法合法进行。在确定选址之前，审查应同时涵盖拟议用途及其所附条件。仅凭分区类别本身，可能无法回答这一问题。
实际的租约问题与此相关但有所不同。就由谁提供基础设施进行协商，并不能确立该物业已可供合法占用或使用。租约应与分区要求一并审查，而不应将合同上的责任分配视为该项评估的替代。以上是该判决的实际影响，而非关于特定租约条款效力的认定。
回应通知时应针对所指称的使用
回应应审视针对租客所指称的违规，包括被指构成使用的活动，以及将租客与该活动联系起来的证据。若仅依赖房东对基础条件所负的责任，核心指控可能仍未得到回应。
若已委任审查官，法定审查程序可能具有相关性。第10条允许基于特定理由取消通知，包括违规行为并未如所指控般发生、通知欠缺所需资料，或适用地方授权的取消理由。审查程序并不提供将责任转嫁给另一方的不受限制的权力。
证据也值得关注。在本案中，注明日期的照片有助于确定通知期间该物业上留有何物。对于争议持续使用的租客而言，现场状况的记录以及任何物料清除的记录，可能与事实评估相关。
对业主及物业交易的实际影响
向租客发出的通知，并不必然解决房东的法律地位问题。Giltrow法官指出，业主也可能因允许受禁止的行为而须承担该附例下的义务。法院明确拒绝在本案中裁定登记业主的责任。
对房东而言，该判决提供了一个理由，促使其审查涉及监管合规、检查权及附例罚款责任的租约条款。有关在实际经营停止后遗留物料的安排，也可能值得关注。实际关切在于物业的持续使用，而不仅仅是租客的经营状态。
买方和贷款人也有相关的尽职调查关切。审查收益型物业时，应将分区条件与实际安装的供应设施进行比较，并审查现有租客或占用人的使用情况。现场的实际状况，可能揭示租客所声明的业务性质所无法反映的问题。
该判决的局限
法院并未处理未曾向裁决员提出的有关附着物及分割分区的论点。法院亦未裁定商业木柴堆放本身属于I-1D分区内的许可用途。
因此，该结果应结合该附例及证据记录来理解。该判决并不表明每一件堆放物品都构成受禁止的使用。它表明，租客身份和停止经营本身，并不能回答有关持续非法使用的指控。
ATAC LAW就土地使用及开发争议、商业租赁义务及监管合规事宜，为业主、开发商及商业租客提供法律意见。本所亦在涉及市政及区域行政区决定的司法复核程序中代表客户。
