是的，過低的徵收補償要約幾乎在任何情況下都可以提出質疑。在卑詩省，徵收機關提出的要約只是其自身的估算，並非法律上的最終裁定。您可以接受預付款項，同時保留您的土地索償權，並透過協商或卑詩省最高法院(BC Supreme Court)爭取全額補償。
文件上的數字看似不容更改，但事實並非如此。根據卑詩省《徵收法》(Expropriation Act)第20條，徵收機關必須在核准後30日內向您支付其估算的補償金，而該估算是由取得您財產的一方所計算。它反映的是徵收機關的立場，而非法律賦予您追討的全部價值。將最初的數字視為上限，是業主所犯下代價最高昂的錯誤。
為何最初的徵收補償要約通常偏低？
最初的要約之所以偏低，是因為評估報告由徵收機關委託進行、假設條件由其自行設定，且金額是圍繞其推行的項目所計算出來。若干本可追討的補償項目，往往在最初的數字中被遺漏。
無論是行使地方政府徵收權力的市政府、卑詩水電局(BC Hydro)、大溫哥華運輸局(TransLink)，或是交通及基建部，徵收機關擬備要約的目的都是為了有效率地取得您的土地。其所依據的評估報告雖然為被徵收的土地估值，卻經常低估或遺漏《徵收法》所承認的其他損失，例如對您所保留土地的損害性影響、遷擾損害賠償，以及營業損失。這份要約只是徵收機關經過數月籌備後所提出的談判起點，您所看到的是底線，而非法院可能裁定的金額。
| 補償項目 | 是否包含於首次提案？ | 涵蓋內容 |
|---|---|---|
| 被徵收土地的市場價值 | 通常包含 | 按最高最佳使用方式計算，被徵收土地的公開市場價值 |
| 損害性影響(Injurious affection) | 常被遺漏 | 僅部分土地被徵收時，剩餘土地價值的減損 |
| 遷移損害賠償(Disturbance damages) | 常被遺漏 | 搬遷及因被迫遷離所產生的合理費用 |
| 營業損失 | 甚少包含 | 於該物業經營業務所產生的利潤及商譽損失 |
| 法律及估價費用 | 甚少提及 | 聘請律師及獨立估價師的合理費用，通常由徵收機關負擔 |
如何判斷您的徵收補償要約是否過低？
如果要約完全只以徵收機關自身的評估報告為依據、未能就項目對您剩餘財產的影響給予充分補償，或未計入可獲補償的遷擾損害、營業損失或搬遷費用，則該要約可能偏低。獨立評估報告可揭示當中的差距。
《徵收法》一般要求補償應以被徵收權益於估值日的市場價值為基礎，並須考慮其最高及最佳用途。補償金額一般不考慮由項目本身所造成的價值變動。爭議往往圍繞徵收機關評估報告所採用的假設，以及該等假設是否準確反映物業的最高及最佳用途。將獨立評估報告與徵收機關的報告對照，即可顯示兩者的分歧所在。
您的徵收補償要約可能偏低的跡象：
- 該金額完全建基於徵收機關自身的評估報告。
- 只補償被徵收的土地，卻忽略項目對您所保留土地的影響。
- 當中並未包含可獲補償的搬遷、遷擾或業務中斷費用。
- 徵收機關未有解釋補償金額的計算方式，亦未提供支持該估值的相關資料。
- 尚未取得獨立評估報告以核實徵收機關的估值。
接受預付款項後，是否仍可追討更多補償？
可以。接受根據第20條支付的預付款項，並不會令您放棄追討全額補償的權利。該筆款項是在不損害您權利的前提下支付的，因此您可以先行收取款項，同時繼續追討尚欠的餘額。
許多業主猶豫是否兌現預付款項，擔心此舉會令自己被迫接受該要約。事實並非如此。預付款項僅代表徵收機關對應付金額的估算，法律保留您追討差額的權利。這為您帶來實際的優勢：您可以在動盪的搬遷過程中穩定財務狀況，同時就最初要約所遺漏的一切建立索償。這張支票是您應得的起點，而非您已同意的和解。
如何在卑詩省對過低的徵收補償要約提出質疑？
要質疑過低的要約，您可以取得獨立評估報告、記錄每一項補償項目、提出反索償、與徵收機關進行協商，若對方拒絕作出公平支付，則可向卑詩省最高法院申請裁定補償金額。
整個程序須審慎進行並以證據為依歸，共分為四個明確步驟。
- 取得獨立評估報告。合資格的評估師會在不受徵收機關假設影響的情況下，為您的權益進行估值。
- 記錄每一項補償項目。記下市場價值、對剩餘部分的損害性影響、遷擾損害賠償，以及在該物業經營業務所產生的營業損失。
- 提出反索償。您的證據將轉化為一份有文件支持的要求。徵收機關在面對此類反索償後，往往會提高其要約，因為另一選擇是可能敗訴的法院裁定。
- 如有需要，向法院提出申請。若徵收機關仍拒絕支付《徵收法》所要求的款項，則由卑詩省最高法院裁定補償金額。
請注意，前徵收補償委員會（Expropriation Compensation Board）已不復存在。有爭議的索償現由卑詩省最高法院處理，部分事宜亦可透過私人仲裁解決。
您有多長時間可以質疑該要約？
《徵收法》載有多項可能影響您權利的法定期限。具體而言，一旦徵收機關支付補償的預付款項，您一般有一年的時間可向法院申請裁定補償金額。若錯過該期限，該筆款項可能會被視為對您索償的全面及最終清償。由於在程序的不同階段可能適用不同的時限，及早尋求法律意見至關重要。
補償爭議通常需要獨立評估證據、營業或搬遷損失的文件紀錄，以及對徵收機關估值的仔細審查。這些步驟均需要時間。及早尋求法律意見，有助確保重要證據得以保存，並確保符合任何適用的期限。
若您已收到徵收通知或補償要約，但不確定其含義，應盡快安排審閱，並在決定如何處理之前，考慮先取得獨立評估報告。
回應要約時應避免哪些事項？
應避免在取得獨立評估報告之前簽署解除文件或最終和解協議，避免將徵收機關的評估報告當作既定事實，並避免錯過法定期限。上述任何一項均會令您喪失原本有權追討的補償。
最具破壞性的回應往往是最不動聲色的：為了避免衝突而接受該金額，或假設徵收機關的評估師是中立的。徵收機關並非您的顧問，其評估報告服務於其自身的預算考量。一旦您簽署最終解除文件，要約中遺漏的補償項目便永久喪失。花時間以獨立證據核實該數字，正是將過低要約轉化為公平補償的關鍵。
與卑詩省徵收專科律師一同質疑該要約
ATAC LAW只代表遭徵收一方的物業及企業業主。我們會審閱徵收機關的要約及評估報告，找出其中遺漏的每一項補償項目，並在《徵收法》的完整範圍內建立有文件支持的索償。如協商能夠取得公平的價值，我們會在談判桌上解決問題；若不能，我們會在卑詩省最高法院提起訴訟。若您手上的要約令您難以信任，請在回應之前先與我們的卑詩省徵收律師聯絡。我們提供收費諮詢、直接的解答，以及嚴格的期限，使及早行動變得值得。
常見問題
若我拒絕該要約，政府是否仍可徵收我的財產？
在大多數情況下，擁有徵收權力的機關可在未經您同意的情況下徵收您的財產。拒絕該要約並不能阻止徵收，但可保留您質疑金額並根據《徵收法》追討全額補償的權利。
徵收機關的評估報告是否具有最終效力？
並非如此。徵收機關的評估報告只是其起始立場，並非法律上的最終裁定。您有權取得獨立評估報告，若雙方未能就補償金額達成協議，您有權要求卑詩省最高法院裁定金額。
接受預付款項是否等同解決我的索償？
並非如此。根據第20條支付的預付款項是在不損害您權利的前提下支付的。您可以接受該款項，同時繼續追討《徵收法》賦予您的補償餘額，包括最初要約中遺漏的金額。
若雙方無法達成協議，誰負責裁定卑詩省的徵收補償？
根據《徵收法》，有爭議的補償由卑詩省最高法院裁定，部分事宜亦可透過私人仲裁解決。前徵收補償委員會的職能已轉移至法院。
我的法律及評估費用是否可獲追討？
在許多徵收事宜中，合理的法律代表費用及獨立評估費用均可向徵收機關追討。因此，業主通常無須自行承擔全部費用，即可獲得專業意見及估值證據。
