원도급업체(Gerneral Contractor)가 하도급업체(Subcontractor)에게 대금을 지급하지 않을 때 BC주 하도급업자가 취할 수 있는 조치조치

원도급업체(General Contractor)가 하도급업체(Subcontractor)에게 대금을 지급하지 않는 이유

건설 대금 지급 흐름은 소유주(건물주)로부터 원도급업체로, 그리고 원도급업자로부터 하도급업자 및 자재공급업체로 이어집니다. 이 흐름의 어느 한 단계라도 지연되면, 그 재정적 부담은 하도급업체가 떠안게 됩니다. 소유주로부터 대금 지급이 지연되고 있는 원도급업체는, 하도급업체의 공사가 완료되어 승인되었음에도 불구하고 하도급업체에 대한 지급을 보류하는 경우가 흔합니다.

대금 미지급의 일반적인 원인으로는 이의가 제기된 설계 변경 지시(change order), 시공상의 하자 주장, 하도급업체의 지연 과실에 대한 비용 차감(back-charge), 법정 기한을 초과한 보류금(holdback)의 미지급, 그리고 원도급업체의 지급불능 상태인 파산등이 있습니다. 일부 원도급업자는 하도급계약에 “선수금 후지급”(pay-when-paid) 또는 「수령시 지급」(pay-if-paid) 조항을 사용하여 프로젝트 소유주로부터 자금을 수령할 때까지 지급을 미룹니다. BC주 법원은 이러한 조항을 엄격하게 해석하여, 통상 지급 의무를 소멸시키는 절대적 조건이 아니라 지급 시기를 정하는 장치로 취급합니다.

하도급업체의 대금 지급 권리를 보호하는 BC주 법률

BC주 세가지 법령은 미지급 하도급업체에게 중복 보호조치를 제공합니다. 1) 건설유치권법은 부동산에 대한 담보권을 설정하고, 2) 신탁기금 규정은 자금을 유용하는 원도급업체에게 개인적 책임을 부과하며, 3) 건설대금 신속지급법은 판결을 통해 의무 지급 기한을 정할 것입니다.

건축유치권법(SBC 1997, c. 45)은 대금을 지급받지 못한 하도급업체를 보호하는 주요 법적 장치입니다. 이 법은 모든 하도급업체, 근로자 및 자재공급업체에게 공사 또는 자재를 제공한 토지에 대하여 유치권을 등기할 권리를 부여합니다. 이 유치권은 담보권을 형성하여, 해당 청구가 해결될 때까지 부동산의 매각 또는 재융자를 방지하는 효과를 갖습니다.

이 법은 또한 제10조 및 제11조에서 신탁 조항을 규정합니다. 원도급업체가 건설계약과 관련하여 수령한 자금은, 해당 프로젝트에서 공사를 수행한 하도급업체 및 공급업체의 이익을 위한 신탁자금에 해당합니다. 원도급업체가 하도급업자에게 지급하기 전에 신탁자금을 유용하는 경우, 형사 기소의 대상이 되며 최대 $10,000의 벌금과 최대 2년의 징역형에 처해질 수 있습니다.

건설대금 신속지급법(Bill 20, 2025년 11월 27일 (국왕 재가)은 세 번째 보호 장치를 추가합니다. 이 법이 시행되면, 원도급업체는 소유주로부터 대금을 수령한 날로부터 7일 이내에 하도급업체에게 지급하여야 하며, 적법한 청구서 제출 시점부터 최대 28일의 지급 주기가 적용됩니다.

원도급업체가 지급을 거부할 때 건축유치권을 신청하는 방법

BC주 하도급업체는 자신의 하도급계약의 실질적 완료, 포기, 또는 원도급계약의 종료로부터 45일 이내에, 토지등기소(Land Title Office)에 유치권 신청서(Claim of Lien)를 등기함으로써 부동산 등기에 건설유치권을 신청하여야 합니다.

45일의 기한은 엄격하며 협상의 여지가 없습니다. 이 기한을 놓치면 미지급 금액의 규모와 관계없이 유치권은 영구적으로 소멸됩니다. 하도급업체의 기한은 원도급업체의 일정과 별개로 진행되므로, 하도급업체의 공사 범위가 완료되는 시점부터 시작됩니다. BC주에서의 신청 절차와 유치권 요건( filing procedures and lien requirements in BC ) 에서는 등기 절차의 각 단계에 대한 안내를 확인할 수 있습니다.

유치권 금액은 이미 수행한 공사의 가치에서 이미 지급받은 금액을 공제한 금액을 반영하여야 합니다. 청구 금액을 과다하게 산정하면 유치권 청구인은 소유주에게 발생한 손해에 대한 책임을 질 수 있습니다. 유치권 등기 절차(lien registration process)에는 소정의 양식이 필요하며, 여기에는 미지급 금액에 대한 확인서, 수행한 공사에 대한 설명, 부동산의 특정 정보가 포함되어야 합니다.

유치권이 등기되면, 하도급업체는 유치권을 강제집행하기 위한 법원 소송을 1년 이내에 제기하여야 합니다. 유치권 등기는 건물주에게 즉각적인 압력을 가하는데, 소유주는 흔히 원도급업체로 하여금 그 하도급업체가 신청한 유치권을 해지하도록 요구할 계약상의 권리를 보유하고 있기 때문입니다. 이러한 삼자 관계의 역학은 합의 협상을 가속화합니다.

건축유치권법상의 신탁 조항

건축유치권법 제10조 및 제11조는, 원도급업체가 건설 프로젝트를 위하여 수령한 모든 을, 해당 프로젝트에 기여한 하도급업체, 근로자 및 자재공급업체의 이익을 위하여 보유하는 법정 신탁자금으로 지정합니다.

이러한 지정은, 해당 프로젝트의 모든 하도급업체에게 대금이 전액 지급될 때까지, 원도급업체가 프로젝트 자금을 무관한 영업 경비, 간접비 또는 다른 프로젝트에 합법적으로 지출할 수 없음을 의미합니다. 이 신탁 의무는 원도급업체 개인에게 귀속되며, 일반 계약상 채무와 달리 파산으로도 소멸되지 않습니다. 보류금 요건이 신탁 조항과 어떻게 상호 작용하는지 이해하는 것은, 하도급업체가 회수 방안을 평가하는 데 있어 매우 중요합니다.

신탁 의무 위반은 형사 처벌의 대상이 됩니다. 신탁자금을 승인되지 않은 목적으로 유용한 원도급업체는 최대 $10,000의 벌금이나 최대 2년의 징역, 또는 이 둘을 병과하는 처벌을 받을 수 있습니다. 하도급업체는 또한 신탁 의무 위반에 대한 민사 소송을 제기할 수도 있는데, 이로 인한 개인적 책임은 파산 절차를 통하여도 면책되지 않습니다.

신탁 기금을 통해 구제책은 해당 부동산의 지분 가치가 적어 유치권 행사를 통한 회수가 효과적이지 않을 때 유용합니다. 신탁 위반 청구는 원도급업체 개인을 상대로 제기될 수 있으며, 공사가 수행된 특정 건설 프로젝트를 넘어서는 자산에 대해서도 권리를 행사할 수 있습니다.

미지급 건설 공사에 대한 계약위반 청구

서면 또는 구두 합의를 체결한 하도급업체는 BC주 법원에서 원도급업체를 상대로 계약위반을 이유로 소송을 제기하여, 이자, 결과적 손해 및 소송비용을 포함한 미지급 전액을 회수할 수 있습니다.

관할 법원은 청구 금액에 따라 결정됩니다. 민사 분쟁 조정 위원회(Civil Resolution Tribunal)는 간소화된 절차를 통해 $5,000 이하의 분쟁을 다룹니다. BC주 지방법원(BC Provincial Court)은 $5,001에서 $35,000 사이의 건설 관련 분쟁을 다룹니다. BC주 대법원(BC Supreme Court)은 $35,000을 초과하는 소송을 처리하며, 모든 증거개시 및 재판 절차를 제공합니다. BC주에서 발생하는 계약 위반 소송에 대한 포괄적인 개요는 책임 입증에 필요한 요소와 각 법원에서 청구할 수 있는 손해배상액을 다룹니다.

중요한 점은, 건설유치권 구제수단은 오직 대법원을 통해서만 이용할 수 있다는 것입니다. 본 법률사무소는 청구 금액이 $35,000 미만인, 주 법원에 제기되었던 하도급업체 유치권 사건을 다수 기각 시킨 바 있습니다.

서면계약이 없더라도, 하도급업체는 발주서, 이메일, 문자메시지, 청구서 및 현장에서의 행위를 통하여 법적 구속력이 있는 합의가 존재했음 입증할 수 있습니다. BC주 법원은 하수급인이 합의된 작업 범위와 금액, 그리고 실제 작업이 수행되었음을 보여주는 증거를 제시할 경우, 구두로 체결된 건설 계약의 효력을 정기적으로 인정하고 있습니다.

보존하여야 할 핵심 증거로는 원본 하도급계약서 또는 발주서, 모든 변경지시 관련 문서, 기성 청구 기록, 대금 지급 내역, 분쟁 관련 서신, 시공 완료 사진, 그리고 현장에 납품된 자재의 납품 영수증 등이 있습니다.

BC주 건설대금 신속지급법

BC주의 '건설 대금 신속 지급법(Bill 20)'은 건설 대금 청구서에 대해 28일 이내 지급을 의무화하고, 전통적인 법원 소송을 거칠 경우 수개월 또는 수년이 걸릴 수 있는 대금 분쟁을 수주 내에 해결하기 위한 신속한 분쟁 조정 절차를 마련했습니다.

BC주 정부는 2025년 11월 이 법안을 발표하였으며, 이로써 BC주는 건설업계에 신속지급법을 도입한 캐나다 주요 주 가운데 가장 늦은 축에 속하게 되었습니다. 이 법은 2025년 11월 27일 국왕 재가를 받았으며, 업계가 새로운 준수 요건을 준비할 수 있도록 일정 기간의 전환 기간을 거친 후 시행될 예정입니다.

이 법이 시행되면, 대금 지급 절차는은 정해진 기한에 따라 운영됩니다: 소유주는 적법한 청구서를 수령한 후 28일 이내에 대금을 지급해야 하며, 원도급업체는 그 지급을 수령한 날로부터 7일 이내에 각 하도급업체에게 지급하여야 합니다. 소유주가 청구서에 이의가 있는 경우, 14일 이내에 이의 대상 부분과 구체적인 사유를 명시한 서면 통지를 해야 합니다. 이의가 제기되지 않은 부분에 대해서는 원래의 일정대로 대금 지급이 이루어져야 합니다.

분쟁 조정(adjudication) 제도를 통해 하수급인은 대금 지급 관련 분쟁을 자격을 갖춘 조정인에게 의뢰하여 구속력 있는 잠정적 결정을 받을 수 있습니다. 신속한 대금 지급 관련 법률이 이미 시행 중인 캐나다의 다른 주(province)들에서 정착된 이 절차는 통상 20~30영업일 이내에 분쟁을 해결합니다. 조정인의 결정은 추후 법원 소송이나 중재 절차가 진행되기 전까지 양 당사자를 구속합니다.

미지급 하도급업체가 대금을 회수하기 위한 단계

BC주에서 대금을 받지 못한 하도급업체는 일반적으로 단계적인 절차를 통해 대금을 회수합니다. 먼저 공식적인 대금 지급 독촉 서한을 발송하고, 45일의 법정 기한 내에 건설 유치권(builders lien)을 설정하며, 이후 분쟁 조정(adjudication)이나 소송을 제기한 뒤 법원 명령을 통해 판결이나 유치권의 효력을 집행합니다.

1단계: 서면 대금 지급 독촉 서한을 발송합니다. 이 서면은 원도급업체의 등록 사무소로 발송합니다. 정확한 미지급 금액을 명시하고, 해당 하도급계약 및 구체적인 청구서 번호를 언급하며, 7일에서 14일의 지급 기한을 설정합니다. 이 서면은 정식 지급요구 기록을 남기며, 지급 의사는 있으나 절차가 지연되던 원도급업체로부터 대금 지급을 이끌어내는 계기가 됩니다.

2단계: 건축유치권을 신청합니다. 유치권 설정 가능 기한인 45일이 임박했다면 독촉장의 지급 기한이 만료될 때까지 기다리지 마십시오. 유치권을 설정해 두면 협상이 진행되는 동안 해당 부동산에 대한 담보 권리를 확보할 수 있습니다. 유치권 설정과 독촉장 발송 절차는 동시에 진행할 수 있습니다.

3단계: 공식적인 분쟁 해결 절차를 진행합니다. 신속지급법이 시행되면, 분쟁 조정을 신청하여 수주 내에 구속력 있는 결정을 받을 수 있습니다. 그전까지는 분쟁 금액 규모에 따라 관할 법원에 소송을 제기해야 합니다. BC주에서 원도급업체를 상대로 소송을 제기하는 절차는 법원 등급과 청구 금액에 따라 달라집니다.

4단계: 신탁자금의 유용 여부를 조사합니다. 원도급업체가 소유주로부터 대금을 수령하였음에도 하도급업체에게 지급하지 않은 경우, 이는 법정 신탁 의무 위반에 해당할 수 있습니다. 이러한 위반 사실을 법 집행기관에 신고하는동시에, 원도급업체 개인을 상대로 별도의 신탁 자금 관련 민사소송을 제기하십시오.

5단계: 판결을 강제집행합니다. 법원 명령이나 심판관의 판결은, 은행계좌에 대한 압류, 원도급업체 자산의 압류, 또는 유치권이 설정된 부동산에 대한 법원 명령에 의한 매각 등을 통하여 집행될 수 있습니다. 건설계약 분쟁 해결 전략에 관하여 변호사와 상담하면, 실제 대금 회수호 이어질 가능성이 가장 높은 집행 수단을 선택하여 진행할 수 있습니다.