BC주 건축유치권 보류금(holdback) 요건: 모든 소유주와 시공업체가 알아야 할 사항

건축유치권법(Builders Lien Act), SBC 1997, c. 45는 BC주 건설 계약의 모든 소유주와 당사자가 각 기성금 지급액의 10%를 보류금(holdback)으로 유보하도록 요구합니다. 이렇게 유보된 금액은 대금을 지급받지 못한 시공업체, 하도급업체, 근로자 및 공급업체가 청구할 수 있는 보호기금을 형성합니다. BC주의 보류금 규정은 주택 리노베이션부터 대규모 상업 개발 프로젝트에 이르기까지, 해당 주의 토지 개량공사(improvement)에 관한 거의 모든 계약에 적용됩니다. 10%라는 비율은 이 법이 1998년 2월 발효된 이래 변함이 없습니다. 귀하가 BC주 건설 프로젝트의 소유주, 원도급업체 또는 하도급업체라면, 귀하의 계약에 명시되어 있는지 여부와 관계없이 보류금 의무가 법률에 따라 자동으로 귀하에게 적용됩니다. 보류금 의무나 권리에 관해 궁금한 점이 있으면 BC주 건축유치권 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.

BC주 건축유치권법상 보류금이란 무엇입니까?

보류금은 BC주 건설 계약의 당사자들이 각 지급액에서 법적으로 유보하여 적립해야 하는 비율입니다. 건축유치권법에 따라 이렇게 유보된 금액은 유치권 청구인이 공사비나 자재비를 지급받지 못한 경우 자신의 권리를 주장할 수 있는 기금을 형성합니다.

보류금 의무가 존재하는 이유는 건설 프로젝트가 여러 층으로 이어지는 계약 사슬을 포함하기 때문입니다. 소유주는 원도급업체와 계약을 맺고, 원도급업체는 하도급업체와 계약을 맺으며, 하도급업체는 다시 전문 업체 및 공급업체와 계약을 맺습니다. 이 사슬 안의 어느 당사자든 공사를 수행하고도 대금을 지급받지 못할 수 있습니다. 보류금 기금은 소유주가 원도급업체에게 전액을 지급한 이후에도, 대금을 지급받지 못한 당사자들이 청구할 수 있는 실질적인 재원을 확보하도록 합니다.

보류금은 임의적인 유보나 계약상 협상 대상이 아닙니다. 이는 토지 개량공사에 관한 계약이 성립되고 대금 지급이 시작되는 순간 발생하는 법정 요건입니다. 이 의무는 당사자들이 이 법을 알고 있는지 여부, 계약서에 보류금이 언급되어 있는지 여부, 프로젝트가 순조롭게 진행되는지 여부와 관계없이 존재합니다.

이 법률의 전문은 BC Laws 웹사이트에서 직접 확인할 수 있습니다: 건축유치권법, SBC 1997, c. 45. 이 법의 적용 범위, 유치권 및 신청 절차에 대한 전체적인 설명은 BC주 건축유치권법에 대한 ATAC LAW의 가이드를 참고하시기 바랍니다.

보류금은 누구로부터 유보해야 합니까?

건축유치권 보류금은 BC주의 개량공사에 공사를 제공하거나 자재를 공급하는 모든 시공업체 또는 하도급업체로부터 유보되어야 합니다.

시공업체나 자재 공급업체가 BC주에 기반을 두고 있는지 여부는 중요하지 않습니다. 공사나 자재가 BC주의 개량공사(improvement)에 공급되는 한, 보류금은 유보되어야 합니다. 개량공사는 신축이든 수리이든 모든 건설 프로젝트로 이해할 수 있습니다. 예를 들어, 보류금 제도는 모든 긴급 수리 공사에도 적용됩니다.

중요한 점은, 건축유치권법이 실물 근로자와 마찬가지로 개량공사와 관련된 업무를 수행하는 서비스 제공자에게도 적용된다는 것입니다. 이는 보류금이 엔지니어와 건설 관리자로부터도 유보되어야 하는 경우가 많다는 것을 의미합니다. 또한 이는 엔지니어와 건설 관리자가 이 법에 따른 유치권을 가진다는 것을 의미합니다.

위에서 언급했듯이, 시공업체가 아닌 개별 근로자(예: 자신의 도구를 지참하지 않는 경우)는 포함되지 않으며, 이들로부터는 보류금을 유보해서는 안 됩니다.

BC주에서 요구되는 보류금은 얼마입니까?

건축유치권법은 각 지급액에 포함된 완료된 공사 및 공급된 자재 가치의 최소 10%를 보류금으로 요구합니다. 이 비율은 법정 비율이며, 소유주부터 계약 사슬 전체에 이르기까지 BC주의 모든 건설 계약에서 이루어지는 모든 기성금 지급에 적용됩니다.

10%의 계산은 다음 중 더 큰 금액에 적용됩니다. (a) 해당 지급 기간 동안 계약에 따라 제공된 공사 또는 자재의 실제 가치, 또는 (b) 계약 대금에 대해 이루어진 지급 금액. 이는 보류금 산정 기준이 완료된 공사의 가치를 축소 신고함으로써 인위적으로 낮춰질 수 없음을 의미합니다.

예를 들어, 원도급업체가 어느 달에 완료한 200,000달러 상당의 공사에 대해 소유주에게 청구서를 발행하면, 소유주는 20,000달러를 보류금으로 유보하고 180,000달러를 지급합니다. 그 20,000달러는 발급 조건이 충족될 때까지 유보된 채로 남아 있습니다. 동일한 규칙이 한 단계 아래에도 적용됩니다. 원도급업체가 완료된 공정에 대해 배관 하도급업체에게 60,000달러를 지급하면, 원도급업체는 그 하도급 계약에 대해 6,000달러를 보류금으로 유보합니다.

한 가지 중요한 구분이 있습니다. 보류금은 근로자의 임금에서는 유보되지 않습니다. 이 법은 고용주가 근로자 급여의 10%를 원천징수하도록 요구하지 않습니다. 보류금 의무는 계약상 지급에 적용되며, 고용 소득에는 적용되지 않습니다. 근로자는 다른 방식으로 유치권 제도를 통해 보호받습니다. 즉, 미지급 임금에 대해 직접 건축유치권을 신청할 수 있습니다.

BC주에서 누가 보류금을 유보해야 합니까?

보류금 의무는 건설 계약 사슬 전체를 관통합니다. 소유주는 원도급업체로부터, 원도급업체는 각 하도급업체로부터, 그리고 하도급업체는 자신의 전문 업체로부터 보류금을 유보합니다. 이 의무는 각 단계마다 독립적으로 존재합니다.

건축유치권법상 '소유주'는 폭넓게 정의됩니다. 여기에는 토지에 대해 법적 또는 수익적 이익을 가지고 있으며, 자신의 인지 또는 동의하에 그 토지에 개량공사가 이루어지도록 허용하는 모든 자가 포함됩니다. 이는 리노베이션을 진행하는 개인 주택 소유주, 부동산 개발업자, 법인, 지방자치단체, 그리고 공유 부동산 건설이나 수리를 감독하는 구분소유 법인을 포함합니다.

소유주와 직접 계약을 맺은 원도급업체는 그 계약에 따라 공사를 수행하는 모든 하도급업체로부터 보류금을 유보합니다. 원도급업체에게 다섯 개의 하도급업체가 있다면, 각각으로부터 독립적으로 보류금을 유보해야 합니다. 하도급업체 역시 자신의 전문 업체 및 그 아래 계약 당사자로부터 보류금을 유보합니다.

BC주 건설 프로젝트의 각 단계에서 누가 유치권 청구인 자격을 갖추는지에 대한 전체적인 설명은 BC주에서 건축유치권을 신청하는 방법에 대한 완전한 가이드를 참고하시기 바랍니다.

BC주에서 보류금은 언제 해제될 수 있습니까?

BC주에서 보류금은 유치권 보류금 기간이 만료되고 부동산 등기에 유치권이 등록되지 않은 경우에만 해제될 수 있습니다. 보류금 기간은 실질적 완공증명서에 기재된 날짜로부터 45일입니다.

보류금을 해제하기 전에, 이를 보유한 당사자는 부동산 등기에 유치권 등기가 없음을 확인해야 합니다. 이를 위해서는 BC주 토지등기측량청(LTSA)을 통한 정식 등기 검색이 필요합니다. 45일째 되는 날 실시하는 등기 검색은 보류금 기간 동안 해당 부동산에 유치권이 신청되었는지 여부를 확인해 줍니다.

55일째 되는 날 등기가 깨끗하다면 보류금 해제는 적법합니다. 등기에 유치권이 등록되어 있다면, 해당 유치권이 해제되거나 법원 명령으로 말소되거나 그 밖의 방식으로 해결될 때까지 보류금을 해제할 수 없습니다. 유치권이 등기되어 있는 상태에서 보류금을 해제하면, 해제한 당사자는 유치권이 설정된 금액에 대해 직접적인 법적 책임을 지게 됩니다.

해제 순서는 구체적이며 선택의 여지가 없습니다. 실질적 완공증명서 발급, 45일 기간 개시, 55일째 되는 날 등기 검색, 등기가 깨끗하면 보류금 해제. 각 단계가 모두 중요합니다. 유치권이 등록되어 있어 해제 전에 이를 제거해야 하는 경우, 그 절차는 BC주에서 유치권을 말소하는 방법에 관한 자료에 전체적으로 설명되어 있습니다.

실질적 완공이란 무엇이며 왜 중요합니까?

건축유치권법상 실질적 완공은 개량공사 또는 그 상당 부분이 사용 가능한 상태이거나 의도된 목적으로 사용되고 있을 때 발생합니다. 실질적 완공 날짜는 소유주와 시공업체가 서명한 증명서에 기록되어야 하며, 그 날짜가 45일의 보류금 기간을 촉발합니다.

실질적 완공은 전체 완공과 동일하지 않습니다. 건물은 모든 사소한 하자가 시정되기 전, 최종 점검을 받기 전, 또는 마감 공사가 끝나기 전에 실질적 완공에 도달할 수 있습니다. 중요한 것은 공사가 의도된 용도로 사용할 준비가 되어 있다는 점입니다. 마무리 도장이나 하드웨어 설치가 남아 있더라도, 영업 중인 상업용 임차 공간은 실질적으로 완공된 것일 수 있습니다.

실질적 완공증명서는 보류금 시계의 공식적이고 문서화된 시작일을 만들어냅니다. 소유주와 원도급업체 모두 이에 서명합니다. 이 기록은 중요합니다. 증명서상의 날짜에 대해 나중에 다툼이 있는 경우, 서명된 문서가 45일 기간이 언제 시작되었는지, 그리고 나아가 보류금이 언제 합법적으로 해제될 수 있는지를 결정합니다.

안타깝게도 많은 프로젝트에서 당사자들이 이 요건에 대한 지식 부족으로 인해 완공증명서를 발급하지 않는 경우가 많습니다. 이러한 경우 보류금 시계는 남은 공사량이 최소 수준에 이르렀을 때부터 진행되기 시작합니다. 건축유치권법은 그러한 최소 기준이 충족되는 시점을 판단하기 위한 공식을 정하고 있습니다. 다음 금액을 초과하지 않는 비용으로 완전히 완료(또는 시정)할 수 있을 때 프로젝트는 실질적으로 완공된 것으로 봅니다.

(a) 계약 가격 중 최초 500,000달러의 3%,

(b) 계약 가격 중 그다음 500,000달러의 2%, 그리고

(c) 계약 가격 잔액의 1%.

이는 때로 '3-2-1 규칙'이라고 불립니다. 공사를 완료하거나 시정하는 데 실제로 얼마나 비용이 들지에 관해 다툼이 생기는 경우가 많으며, 이는 건설 분쟁 및 소송으로 이어질 수 있습니다. 이를 피하기 위한 최선의 방법은 해당 공사에 대해 완공증명서를 발급하는 것입니다.

실질적 완공일에 다툼이 있는 경우, 그 결과는 유치권 신청 권리와 보류금 해제 시기 양쪽 모두에 파급됩니다. BC주에서 유치권 소멸 및 집행 기한을 규율하는 규정은 BC주 유치권 소멸 및 집행 기한에 관한 자료에 상세히 설명되어 있습니다.

BC주에서 보류금 요건을 줄이거나 면제할 수 있습니까?

10%의 최소 보류금은 법정 요건이며 계약으로 줄이거나 면제할 수 없습니다. 소유주와 시공업체 사이에 10% 미만을 유보하기로 하는 합의는 건축유치권법상 무효입니다. 보류금은 계약 사슬 전체의 유치권 청구인을 보호하기 위해 존재하며, 사슬 상부의 당사자들은 계약으로 그 보호를 없앨 수 없습니다.

이러한 보호는 의도적인 것입니다. 원도급업체와 소유주는 자신들 사이에서 5%의 보류금에 합의할 수 없습니다. 그렇게 하는 것은 독자적인 유치권을 가진 하도급업체, 전문 업체 및 공급업체가 이용할 수 있는 기금을 줄이는 결과를 낳기 때문입니다. 이 법은 계약 사슬 상단에 있는 당사자들의 선호보다 모든 잠재적 유치권 청구인의 이익을 우선시합니다.

제한된 예외가 한 가지 있습니다. 바로 부분적 보류금 해제입니다. 건설 프로젝트의 명확히 분리 가능한 부분이 실질적 완공에 도달하는 경우, 그 부분에 대한 보류금은 해당 부분의 유치권 기간이 만료되고 등기가 깨끗함이 확인된 후 해제될 수 있습니다. 이를 위해서는 해당 공사가 진정으로 분리 가능해야 하며, 완공 사실이 문서화되어야 하고, 등기가 확인되어야 합니다. 부분 해제는 더 넓은 프로젝트 구조에 통합된 공사에는 적용되지 않습니다.

이 모든 사항에도 불구하고, 저희는 이따금 보류금 제도를 배제하는 계약서를 작성해 달라는 요청을 받습니다. 이러한 계약을 사용할 때는 유치권 신청이 발생할 가능성에 따른 결과를 다루기 위한 특별 조항을 마련해야 합니다.

보류금이 유보되지 않으면 어떻게 됩니까?

필요한 10%의 보류금을 유보하지 않은 소유주는 건축유치권법상의 법정 보호를 상실하며, 유보했어야 할 금액에 대해 유치권 청구인에게 개인적으로 책임을 지게 됩니다. 위험은 두 번 지급하게 되는 것입니다. 한 번은 원도급업체에게, 그리고 다시 한번 대금을 지급받지 못한 채 부동산에 유치권을 신청하는 하도급업체와 공급업체에게 지급해야 합니다.

'두 번 지급하는' 시나리오는 보류금 미준수의 가장 중대한 결과입니다. 소유주가 보류금을 유보하지 않고 원도급업체에게 계약 대금 전액을 지급했는데, 그 원도급업체가 하도급업체에게 대금을 지급하지 않으면, 그 하도급업체들은 부동산에 대한 유치권을 계속 보유합니다. 그들의 청구를 충족시킬 보류금 기금이 존재하지 않기 때문에, 소유주는 아무런 법정 보호를 받지 못합니다. 소유주는 원도급업체에게 이미 지급한 금액에 더해, 유치권이 설정된 금액을 직접 지급해야 할 수도 있습니다.

보류금을 유보할 의무는 건설 계약이 성립되고 대금 지급이 시작되는 순간 자동으로 발생합니다. 이 법은 그 의무가 적용되기 위해 당사자들이 계약서에 보류금을 언급하도록 요구하지 않습니다. 이 법을 알지 못했다는 것은 항변 사유가 되지 않습니다.

하도급업체로부터 보류금을 유보하지 않은 원도급업체 역시 자신이 속한 계약 사슬 단계에서 동일한 위험에 노출됩니다. 보류금 의무와 함께, 이 법은 또한 건설 프로젝트를 위해 수령한 대금에 대해 법정 신탁 의무를 설정합니다. 이러한 신탁 의무는 관련되어 있지만 별개의 메커니즘으로, BC주 공사대금 신탁 청구에 관한 자료에서 다루고 있습니다.

보류금은 BC주에서 유치권 청구인을 어떻게 보호합니까?

보류금은 BC주 건설 공사를 수행하고도 대금을 지급받지 못한 시공업체, 하도급업체, 근로자 및 공급업체를 위한 주된 재정적 안전망입니다. 이는 원도급업체의 일반 자산과도 분리되고, 부동산 전체 가치와도 분리된, 유치권 청구인이 청구할 수 있는 보호기금을 형성합니다.

대금을 지급받지 못한 하도급업체나 공급업체에게 보류금 기금은 회수에 이르는 가장 직접적인 경로를 나타냅니다. 잠재적으로 지급 능력이 없는 원도급업체를 상대로 판결을 추구하는 대신, 유치권 청구인은 소유주가 보유한 보류금 기금에 자신의 청구를 연결시킬 수 있습니다. 그 기금은 프로젝트에서 대금을 지급받지 못한 당사자들을 보상하기 위해 특별히 존재하며, 원도급업체의 채권자로부터 보호됩니다.

이러한 보호는 보류금이 실제로 유보되었을 때만 작동합니다. 보류금이 애초에 유보되지 않았거나 조기에 해제된 경우, 유치권 청구인은 더 어려운 길을 마주하게 됩니다. 그들에게는 여전히 신탁 청구, 보류금에 대한 유치권(이른바 'Shimco 유치권'), 유보하지 않은 당사자에 대한 개인 책임 청구, 또는 직접 소송을 통한 권리가 남아 있을 수 있지만, 이러한 구제 수단은 제대로 유지된 보류금 기금에 대한 청구보다 비용이 더 많이 들고 확실성이 떨어집니다.

보류금 분쟁의 어느 쪽에 있든, 즉 유치권 청구에 대응하는 소유주로서든, 대금을 추구하는 시공업체나 하도급업체로서든, 보류금 기간이 끝나기 전에 법률 자문을 받는 것이 귀하의 지위를 보호합니다. ATAC LAW의 건설 전문 변호사는 BC주 전역의 소유주, 시공업체 및 하도급업체에게 유치권, 보류금 의무 및 건설 대금 회수에 관해 조언합니다.