어머니가 Coquitlam 주택의 매매대금 120만 달러 전액을 지급하고 성년 아들의 명의로 등록하였더라도, 어머니는 그 주택의 실질적 소유자로 남았습니다. 브리티시컬럼비아주 대법원은 어머니에게 즉각적인 증여를 할 의사가 없었다고 판단한 뒤, 아들에게 소유권을 어머니에게 이전하도록 명하였습니다.
Han v. Han, 2026 BCSC 1812 사건에서 법원은 복귀신탁의 추정을 적용하고, 비공식 차용증(IOU), 등기된 모기지, 아들의 세금 신고서에 보고된 임대 소득을 비롯하여 소유권에 관한 상반된 증거를 검토하였습니다.
어머니가 주택에 대한 통제권을 유지한 이유
2018년 Jeong Sook Han은 120만 달러에 Coquitlam 주택을 매수하여 성년 아들인 Jae Kyu Han의 명의로 등록하였습니다. 아들이 캐나다로 돌아온 뒤 거주할 곳을 마련해 주려는 의도였으나, 아들이 주택을 매각하거나 담보로 제공할 수 있다는 우려도 있었습니다.
통제권을 유지하기 위하여 Mrs. Han은 자신의 변호사가 소유권 증서 부본(duplicate certificate of title)을 보관하도록 하였습니다. 2019년에는 해당 주택을 담보로 한 추가 차입을 막기 위하여 350만 달러 규모의 명목상 모기지도 등기하였습니다.
법원은 이러한 조치들이 즉각적인 증여 의사와 양립하지 않는다고 판단하였습니다. Mrs. Han은 장래에 아들에게 실질적 소유권을 이전하는 방안을 염두에 두었으나, 주택을 매수한 시점에는 그러한 결정을 하지 않았습니다.
차용증과 모기지가 인정되지 않은 이유
811,000달러의 수기 차용증(IOU)이 분쟁의 핵심이 되었습니다. 이 금액은 Mrs. Han이 매매대금의 일부로 자신의 지주회사에서 인출한 자금에 해당하였습니다.
Mr. Han은 차용증이 집행 가능한 상환 의무를 성립시키므로 주택이 대가 없이 이전된 것이 아니라고 주장하였습니다. 이 주장이 받아들여졌다면 복귀신탁의 추정을 적용할 근거가 약해졌을 것입니다.
법원은 이 주장을 배척하였습니다. Mrs. Han은 실제 채무를 만들려는 것이 아니라 아들이 주택을 처분하는 것을 막기 위한 안전장치로 해당 문서를 작성하였습니다. 또한 법원은 Mr. Han이 서명 당시 그 명목상의 의무를 이해하지도, 이에 동의하지도 않았다고 판단하였습니다.
당사자 사이에 진정한 합의가 없었으므로 차용증은 집행 불가능하였습니다. Mr. Han이 이후 그 채무를 인정할 의사를 보였다는 사정만으로는, 문서에 서명하던 때에 존재하지 않았던 합의를 성립시킬 수 없었습니다.
350만 달러 규모의 명목상 모기지 역시 그에 따라 지급된 금액이 없다는 이유로 이미 무효로 판단된 바 있었습니다. 두 번째 재판에서 Mrs. Han은 더 이상 모기지에 의존하지 않았고, 법원은 두 문서 모두 처음부터 무효임을 선언하였습니다.
등기된 명의만으로는 실질적 소유권이 성립하지 않았다
법원은 Pecore v. Pecore, 2007 SCC 17에서 확립된 원칙을 적용하였습니다. 부모가 성년 자녀에게 무상으로 재산을 이전한 경우, 법은 일반적으로 그 자녀가 해당 재산을 부모를 위한 복귀신탁으로 보유하는 것으로 추정합니다. 자녀는 증여가 의도되었음을 입증함으로써 그 추정을 번복할 수 있습니다.
Mrs. Han이 매매대금 전액을 부담하였고, 아들은 아무것도 출연하지 않았습니다. 차용증은 집행 가능한 상환 의무를 성립시키지 못하였고, 증거도 즉각적인 증여 의사를 보여 주지 못하였습니다. 따라서 법원은 Mr. Han이 법적 소유권을 어머니를 위한 복귀신탁으로 보유한다고 판단하였습니다.
법원은 또한 해당 주택에서 발생한 임대 소득도 검토하였는데, 이 소득은 처음에는 Mrs. Han이 수취하였으나 아들의 세금 신고서에 보고되어 있었습니다. Mr. Han은 그 기록을 소유권의 증거로 내세웠으나, 법원은 그 기록이 최초 거래와 Mrs. Han의 의사에 관한 증거보다 비중이 크지 않다고 판단하였습니다. 법원은 또한 세금 신고상의 불일치를 관계 당국과 함께 해결해야 할 것임을 인정하였습니다.
법원은 Mrs. Han을 유일한 실질적 소유자로 선언하고, 아들에게 해당 주택을 어머니에게 이전하도록 명하였습니다.
이 판결은 가족 간 재산 약정에서 등기상 소유권과 실질적 소유권이 구분된다는 점을 보여 줍니다. 성년 자녀의 명의로 등기하였다는 사실이나 금전상의 의무를 성립시키려는 취지의 문서가 있다는 사실만으로 소유권이 반드시 결정되는 것은 아닙니다. 당사자들의 의사와 약정의 실질이 분석의 중심에 남습니다.
법원이 이러한 결론에 이른 과정은 다소 번거로운 것으로 보입니다. 법원은 차용증과 모기지가 모두 집행 불가능하다고 판단하여야 했고, 나아가 어머니에게 임대 소득을 아들에게 귀속시키려는 의사가 있었다고도 판단하여야 했는데, 이는 「소득세법」(Income Tax Act)에 따라 예상되는 바와 상반됩니다.
저희는 아들이 직접 변론하지 않고 변호사를 선임하여 사건을 다투었다면 결과가 달랐을 수도 있다고 추측합니다.
ATAC LAW는 부동산 소송에서 부동산 소유주와 투자자를 대리하며, 여기에는 실질적 소유권, 복귀신탁 및 부동산에 관한 상충하는 권리를 둘러싼 분쟁이 포함됩니다.
