브리티시컬럼비아주 대법원은 주택 소유주들이 시공업체 수수료의 대부분에 해당하는 87,625.70달러의 지급을 보류함으로써 원가 가산 건설 계약을 근본적으로 위반하였다고 판단하였습니다. 주택이 대부분 완공되었으나 완전히 마무리되지는 않은 상태였음에도, 이 위반으로 시공업체는 공사를 중단할 권리를 갖게 되었습니다.
Hopson Construction Ltd. v. Martin, 2026 BCSC 2080 사건에서 법원은 미지급 잔액 전액이 아닌 53,731.25달러를 시공업체에 지급하라고 명하였습니다. 이 판결은 대금 미지급이 어떤 경우에 건설 공사 의무의 종료를 정당화하는지, 시공업체가 원가 가산 방식의 청구 금액을 어떻게 입증하여야 하는지, 그리고 하자 공사에 대한 손해배상을 받기 위하여 어떤 증거가 필요한지를 다룹니다.
원가 가산 계약인가, 확정 총액 계약인가?
Hopson Construction Ltd.는 10% 예비비와 12.5% 원도급업체 수수료를 포함한 1,116,894달러의 추정 예산이 기재된 계약에 따라 Prince George에 맞춤형 주택을 건축하기로 합의하였습니다.
공사 진행 중 주택 소유주들은 9피트 높이의 벽, 두 번째 도머창, 상향된 사양의 사이딩, 대규모 캐비닛 공사 등 추가 사양을 요청하였습니다. 최종 청구 금액은 1,204,620.70달러에 이르렀습니다.
양 당사자 모두 계약이 원가 가산 방식이라는 점을 인정하였지만, 주택 소유주들은 당초 예산이 지출 상한이며 합의된 변경 사항에 따라서만 조정될 수 있다고 주장하였습니다. 법원은 이 해석을 배척하고 계약상 추가 비용이 허용된다고 판단하였습니다.
이러한 형태의 분쟁은 저희가 자주 접하는 유형이며, 대체로 주택 소유주 측이 불리한 입장에 서게 됩니다. 원가 가산 방식의 건설 공사비 견적에 어떠한 형태로든 지출 한도나 상한을 두려면, 해당 상한에 관한 문구가 계약서에 명시적이고 분명하게 기재되어 있어야 하기 때문입니다. 원가 가산 계약에서 견적이 존재한다는 사실만으로 시공업체가 해당 공사의 비용을 견적 이하 또는 견적에 근접한 수준으로 유지할 의무를 어떤 식으로든 부담하였다고 볼 수 있는 경우는, 있다 하더라도 극히 드뭅니다.
그러나 원가 가산 방식이라고 해서 시공업체가 합리적인 주의를 기울이고, 비용 초과를 알리며, 청구 금액을 입증하여야 할 의무가 사라지는 것은 아닙니다.
대금 미지급은 언제 공사 중단을 정당화하는가?
주택 소유주들은 1,117,000달러를 지급하였으나, 영수증과 상세한 재무 기록을 요구하면서 나머지 87,625.70달러의 지급을 보류하였습니다. 법원은 시공업체가 요청된 방식으로 영수증을 제공하기로 합의한 적이 없고, 서면 계약도 이를 요구하지 않았다고 판단하였습니다.
보류된 금액은 합의된 시공업체 수수료의 대부분에 해당하였으며, 특히 시공업체가 약 20,000달러의 캐비닛 비용을 떠안은 뒤에는 더욱 그러하였습니다.
법원은 근본적 위반에 관한 법적 기준을 적용하여, 대금 미지급으로 시공업체가 받을 것으로 기대한 계약상 이익의 실질적 전부를 박탈당하였다고 결론지었습니다. 따라서 시공업체는 현장으로 돌아가 남은 공사를 마무리하지 않기로 선택할 권리가 있었습니다.
이 판결은 다툼이 있는 청구서나 영수증 요청이 있을 때마다 시공업체가 공사를 중단할 수 있다는 원칙을 세운 것이 아닙니다. 미지급 금액의 중대성, 계약상 의무, 미지급의 경위는 여전히 핵심적인 요소입니다.
시공업체가 청구 금액 전액을 회수하지 못한 이유
시공업체는 공사 비용을 뒷받침하는 청구서와 기타 증거를 제출하였습니다. 법원은 추가 비용을 128,900달러로 본 시공업체의 산정을 더 타당하다고 보았으나, 이 금액만으로는 당초 예산 대비 증가분 전체가 설명되지 않는다고 판단하였습니다.
일부 증빙 청구서는 다른 프로젝트에 관한 것이었고, 시공업체의 계산에는 설명되지 않은 33,889.45달러의 차이가 남아 있었습니다.
이에 따라 법원은 입증된 청구 금액 1,170,731.25달러를 인정하였습니다. 여기에서 주택 소유주들의 지급액을 공제한 뒤 53,731.25달러의 지급을 명하였습니다.
이러한 구분은 원가 가산 방식으로 공사하는 시공업체에게 중요합니다. 대금을 받을 권리를 입증하였다고 해서 청구 금액을 입증할 의무에서 벗어나는 것은 아니기 때문입니다. 해당 프로젝트에 한정된 청구서, 신뢰할 수 있는 회계 처리, 문서화된 변경 사항은 여전히 중요한 증거입니다. 시공업체가 원가 가산 계약에 따라 대금을 청구하려면 언제나 비용을 완전하게 입증하여야 합니다.
차고 바닥 청구가 받아들여지지 않은 이유
주택 소유주들은 또한 도면에 표시된 것처럼 경사지게 시공되지 않고 평평하게 시공된 차고 바닥의 교체 비용으로 33,285달러를 청구하였습니다.
법원은 주택 소유주 중 한 명이 평평한 슬래브에 동의하였다는 증거를 받아들였습니다. 법원은 또한 이 사건의 상황에서 바닥 전면 교체는 불합리하며, 부동산 가치 하락분이 더 적절한 손해배상 산정 기준이 될 것이라고 판단하였습니다.
주택 소유주들은 부동산 가치 하락에 관한 증거를 전혀 제출하지 않았고, 바닥을 교체하거나 손해를 경감하려는 시도도 하지 않았습니다. 차고 바닥 청구는 나머지 반소 청구와 함께 기각되었습니다.
건설 대금 분쟁에 주는 시사점
Hopson Construction 사건은 상당한 규모의 공사대금 지급을 보류하는 데 따르는 재정적 위험과, 원가 가산 방식의 대금 청구에 요구되는 증거상의 부담을 보여줍니다. 시공업체는 프로젝트 비용을 뒷받침하는 기록을 유지하고 중대한 비용 증가를 알려야 하며, 발주자는 대금 지급을 보류하기 전에 추정 예산과 법적 구속력이 있는 가격 상한을 구별하여야 합니다.
ATAC LAW는 공사대금 미지급, 비용 초과, 미완성 공사, 건설 하자 주장이 쟁점인 브리티시컬럼비아주 건설 분쟁에서 발주자, 개발업자 및 시공업체를 대리합니다.
