브리티시컬럼비아주 대법원은 웨스트밴쿠버 개발사업에 대한 3,750만 달러 규모의 법정관리 매각을 승인하고, 261만 달러의 지방자치단체 건설 예치금에 대하여 우선권을 주장하려 한 프로젝트 관리업체와 공사대금을 받지 못한 시공업체의 시도를 받아들이지 않았습니다. 환급금이 있을 경우 이를 받을 개발사업자의 계약상 권리는 그 대출기관이 보유한 대항요건을 갖춘 담보권(perfected security interest)의 담보 대상에 포함되었습니다.
이 결정은 지방자치단체 공사를 담보하는 돈과 건설 계약에 따라 지급되어야 하는 대금을 구별합니다. 시공업체는 그 공사가 같은 프로젝트와 관련되어 있다는 이유만으로 개발 예치금을 이용할 수 있는 신탁 자금으로 취급할 수 없습니다.
예치금에 대한 경합 청구
Pacifica Mortgage Investment Corporation v. 2490 Marine Drive Ltd. 사건(2026 BCSC 1928)에서 Pierwell 개발사업은 개발사업자가 재정적 어려움을 겪은 뒤 법정관리에 들어갔습니다. Pacifica의 채권액은 4,250만 달러를 넘었고, 관리인(receiver)은 3,750만 달러의 매수 제안을 받았습니다.
웨스트밴쿠버 디스트릭트(District of West Vancouver)는 엔지니어링 서비스 계약(Engineering Services Agreement)에 따라 약 261만 달러를 보유하고 있었습니다. 이 자금은 공공 기반시설 공사를 완료할 개발사업자의 의무를 담보하였습니다. 개발사업자가 의무를 이행하지 못하는 경우 디스트릭트는 그 돈을 사용할 수 있었고, 남는 잔액은 계약의 환급 조건에 따르도록 되어 있었습니다.
예치금은 Create World가 프로젝트 관리업체인 C&WHB Construction Ltd.에 제공한 미화 220만 달러의 대출로 조달되었습니다. 자금은 개발사업자의 합자조합(limited partnership)에 직접 지급된 뒤 디스트릭트에 납부되었습니다. 한편 프로젝트 관리업체와 계약한 부지 기반시설 시공업체인 RTR Terra Contracting Ltd.는 미지급 공사대금으로 1,042,590.42달러를 청구하였습니다.
RTR과 프로젝트 관리업체는 예치금에 대하여 Pacifica보다 우선하는 권리를 주장하였습니다.
대출기관에게 우선권이 인정된 이유
Pacifica는 「동산담보법」(Personal Property Security Act)에 따라 등록된 담보권을 보유하고 있었으며, 이 담보권은 개발사업자의 현재 및 장래의 계약상 권리를 담보 대상으로 하였습니다. 법원은 이 대항요건을 갖춘 담보권이 지방자치단체 예치금 중 환급 대상이 될 수 있는 잔액에 대한 개발사업자의 권리를 포함하며, 다만 이는 디스트릭트가 그 자금을 필요한 공사에 사용할 권리에 따른 제한을 받는다고 판단하였습니다.
프로젝트 관리업체는 당초의 대여금이 예치금 용도로 지정되어 있었으므로 Quistclose 신탁이 성립하였다고 주장하였습니다. 법원은 신탁이 처음에 성립하였는지를 판단할 필요가 없었습니다. 신탁이 성립하였다고 가정하더라도, 자금은 디스트릭트에 납부되었을 때 이미 의도된 목적에 사용되었기 때문입니다. 따라서 주장된 신탁은 Pacifica의 담보권에 우선할 수 없었습니다.
Pacifica가 담보권 실행(foreclosure) 절차를 개시하기 직전에, 개발사업자는 프로젝트 관리업체를 예치자로 기록하도록 디스트릭트에 지시하는 양식에도 서명하였습니다. 법원은 이 행정상 변경이 발생할 수 있는 환급금의 지급 대상을 바꾸었을 뿐 기초가 되는 계약상 권리를 이전하지는 않았다고 판단하였습니다. 이전이라고 주장되는 어떠한 행위도 그보다 앞선 Pacifica의 담보권의 적용을 계속 받았으며, 법원의 판단에 따르면 「사해양도법」(Fraudulent Conveyance Act)에 따라 역시 무효가 될 것이었습니다.
RTR은 이와 별도로 「건설유치권법」(Builders Lien Act) 제10조를 원용하였습니다. 이 조항은 시공업체나 하도급업체가 계약 대금 명목으로 받은 돈에 관한 것입니다. 이 사건에서 그 돈은 지방자치단체에 대한 의무의 담보로서 디스트릭트에 남아 있었습니다. 그 돈은 RTR의 하도급계약에 따라 수령된 대금이 아니었으므로, 법정 신탁 청구는 받아들여지지 않았습니다.
법원은 RTR이 청구한 금액을 실제로 받을 권리가 있는지에 대해서는 판단하지 않았으며, 그 분쟁은 별도의 유치권 소송 절차에서 계속 다투어지고 있었습니다. 법원은 역귀속명령(reverse vesting order)을 통해 매각을 승인하면서 디스트릭트의 계약상 권리를 보존하였습니다.
프로젝트 참여자들이 이 결정에서 얻어야 할 시사점
개발사업자와 프로젝트 관리업체는 지방자치단체 예치금의 자금을 누가 제공하는지, 환급을 받을 권리를 누가 보유하는지, 그리고 그 권리가 대출 담보에 의해 어떠한 영향을 받는지를 문서화하여야 합니다. 시공업체는 미지급 공사대금 청구와 지방자치단체가 보유한 돈에 대한 권리를 구별하여야 합니다. 대출기관은 등록된 담보권이 계약상 권리와 예치금을 담보 대상으로 포함하는지 확인하여야 합니다.
이 사건에서 Pacifica의 우선권은 개발사업자의 환급을 받을 권리에 대하여 인정된 것이지, 디스트릭트가 공공 공사를 담보하기 위하여 여전히 보유하고 있던 돈을 제한 없이 가져갈 권리에 대하여 인정된 것은 아니었습니다.
